租房合同的保证金是否能退还，首先要看合同中的约定。
根据《民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是基于出租人将房产交付承租人使用、收益，承租人支付租金的一种法律行为。以下是保证金退还的可能情况：
1.如果租赁合同中明确了保证金的退还条件，那么双方应严格按照约定执行。
2.在租赁过程中，如果承租人发生违约，通常情况下，保证金是不予以退还的。
3.若出租人违约，而合同中未对保证金退还作出特别规定，那么应当将保证金退还给承租人。
这样的处理方式既符合法律规定，也体现了公平原则。
对于抵押房产是否能出租，法律是允许的。
依照《民法典》第四百零五条及第四百零六条的规定，除非抵押权人有异议，否则抵押人可以将财产出租。
租赁关系不会因为财产的抵押状况而受到影响，租赁合同也不会因为房屋所有权的变更而失效。即便抵押权被实现，也不会影响已经建立的租赁关系。
在租房合同到期或解除时，退房的相关手续应当妥善处理。
根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条与第五百零二条的规定，合同受法律保护，成立即生效，除非有其他法律规定或者当事人另有约定。
在处理退房事宜时，只需确保各项费用结算清楚，押金退还，即可完成合同终止的相关手续。
通常情况下，房东不会要求收回合同原件，更注重的是押金单和物业的状况。
