退房过程中，首先要明确的是合法的退房情形。这些情形包括：
1.开发商延迟交房；
2.开发商缺少必要证件导致合同无效；
3.开发商未经同意变更设计；
4.无法获得贷款；
5.产权证问题；
6.房屋面积误差超标；
7.房屋质量不合格；
8.其他问题。
每一种情况都有其具体的条件和法律后果，比如延迟交房可能导致需要支付双倍订金或房款利息，而房屋质量问题严重的，购房人有权要求退房并获得赔偿。
重要的是，如果房屋已被开发商抵押，这同样构成购房人退房的充分理由。
退房程序通常以协商开始，如果协商失败，则可以转向诉讼或仲裁。
在协商或诉讼过程中，购房者有权要求违约金及之前支付的相关税费。同时，关于房款的退还，包括首付和月供部分，都应按合同约定或法律规定进行。
退房的四个步骤包括发出退房通知、办理与贷款银行的解约手续、退还购房款、停止还款并处理保险退保等事宜。
在退房过程中，购房人的权益受到法律的保护。其中《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》提供了明确的法律依据。
这些司法解释保证了购房者在面对房屋质量问题严重影响正常居住使用时，可以依法要求退房并获得赔偿。
此外，如果开发商违约，购房人还可以要求赔偿包括印花税、购房契税等在内的各种费用。
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