小产权房子的判断是占用集体用地或耕地、流转集体用地使用权用于商品住宅开发的违法建筑属于小产权房；在政府划拨或出让的土地上未按规划功能开发或使用具有产权纠纷隐患的不完全产权房属于小产权房。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
1.买卖合同无效。小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。也就是说合同有效是例外情况，比如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。而其他情况，合同都是无效的，也就是说将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，一般被认为无效。
2.无法办理两证。城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，是不能登记发证的。
3.不能转让。小产权房只有使用权，没有所有权。因此购房者也不能合法的过户，对其升值空间产生较大的影响。
4.拆迁无法得到补偿。由于小产权房监管不够严格，因此房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房者买房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。
5.房产无法抵押、贷款。从银行贷款来说，银行贷款必须提供合法的物业进行抵押，小产权房是没有经过主管部门批准而建造的，无法提供合法产权证明，因此也就无法办理抵押贷款。
找法网提醒您，小产权房子卖了能要回来。在集体组织范围内买卖小产权房是受法律保护的。如果有房屋买卖合同，走法律程序会以一般买卖合同为准，一方已经履行合同即支付购房款，另外一方也有履行合同的责任交付房屋，否则视为未履行合同，除了退还房款，还要按照合同内容支付违约金。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。
