居住权人一般不能出租房屋。居住权是指按照合同约定对他人所有的住房及其附设施占有、使用的权利,具有人身专属性,居住权人不属于该房屋的所有权人,无权对房屋进行租赁收益的,居住合同中另有约定的除外。
法律依据:《民法典》
第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
房屋租赁合同最长有效时间是20年。在合同中约定了租赁期限的则按照约定来;未约定租赁期限的,为不定期租赁,租赁期限6个月以上,而未采用书面形式的,应当视为不定期租赁。
《中华人民共和国民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零七条
租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。
找法网提醒,房屋租赁合同无效的情况有:
1.无民事行为能力人订立的房屋租赁合同;
2.行为人与相对人以虚假的意思表示订立的房屋租赁合同;
3.租赁的房屋不符合法律规定的;
4.租赁期限违反法律的规定的
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗