按揭买房的退房流程主要包括以下步骤：
1.确定退房条件：首先需要确定是否符合退房条件，如发展商出现法定或约定情形，如交房逾期严重或质量低劣等，买家可以依法解除购房合同。
2.归还按揭贷款：与银行协商将剩余贷款本息提前还给银行，视为已向银行提前还款。银行依据相关规定接收还款，终止借款合同。
3.解除房屋抵押：借款合同终止后，应办理相关解除抵押登记手续，由发展商将应退购房款直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分，由买家与银行协商处理。
4.到保险公司办理退保、退费手续：依据《中华人民共和国保险法》第38条之规定办理退保、退费手续。
《民法典》规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
1.因不可抗力致使不能实现合同目的；
2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
4.当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的；
5.法律规定的其他情形。
在二手房买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同：
1.定金（订金或押金）阶段：这个阶段双方的买卖合同还没有成立，严格来说不存在退房的问题，实际上是退定金的问题。
2.已签订合同但未实际履行：这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式解除合同协议。
3.双方达成协议后任何一方不履行协议的内容，对方都有权要求其履行，也可以通过诉讼或仲裁方式要求对方履行。
4.如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。
5.对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
6.已签订合同且已部分履行：买卖双方签订合同后，买方已付房款，办理了入住，但房产证还没有办理下来。这个阶段解除合同既有买方的原因，也有卖方的原因。
这个阶段除与上述要求一致外，还涉及物业、装修损失、搬离时间等问题。
7.如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失，买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同，如达不成协议买方可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。
8.房产证办理完毕阶段：房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下买方是不能退房的。
9.如果卖方已为买方办理完毕房产证，但是卖方垫资，或者中介公司垫资，且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务.卖方是可以提出解除合同的，要求买方退房并承担相应的损失。
10.在房产证办理完毕后房屋出现严重质量问题也是可以退房的。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。
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