首套房和二套房的界定方法如下：
1.全款买过一套房，贷款买房——算首套；
2.贷款买过二套以上房，后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套；
3.夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清——算二套房以上；
4.贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。若贷款未结清——算二套；
5.全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套；
6.当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再贷款买房——算首套。
首套房和二套房的契税都是3%。不过，个人或家庭购买的第一套住房的契税是可以减免50%的（即1.5%），但是二套房的契税是不可以减免的。找法网提醒你，应当注意，不管是第一套还是第二套，房屋面积超过144.5平米都不可以受减免的，包括第一套住房。
那么我们按照首套房和二套房做分类讨论：
1.首套房：如果贷款人是首套房那么按照习俗大部分人都是按揭（信用）贷款，那么按揭贷款又分是公积金贷款和商业贷款。公积金贷款和商业贷款不仅贷款额度计算方式不同，贷款利率也是不同的并且公积金贷款的利率通常来说其利率是低于商业贷款的。
其贷款利率如下：
2.二套房：如果是贷款人是二套房又分按揭（信用）贷款和抵押贷款。如果是按揭贷款也分为商业贷款和公积金贷款；如果是抵押贷款又分消费抵押贷款和经营性抵押贷款。
其贷款利率如下：
其中二套房因为许多城市采用限购令，二套房的贷款政策也有许多变化。不仅首付金额比例比一套高，贷款利率二套房的贷款利率也普遍比一套高。
