最高额抵押适用的情况有：
1.借款合同。在实践中，具体表现为：
（1）商业银行与企业有长期的业务关系，企业对一定期间内已经和将要发生的多次贷款提供总的抵押担保，商业银行在商定的最高贷款额度内多次对借款人贷款;
（2）商业银行与企业签署了贷款意向协议，尚未确定借款的具体时间和数额，只规定借款的最高限额，但有必须要预先提供抵押担保的情况下，企业会设定最高额抵押。
2.债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。这种情况一般不适用于商业银行等金融机构。
最高额抵押风险可能有：
1.最高额抵押合同担保的债权"最高限额"约定不规范。
2.最高额抵押合同担保的借款"最迟到期日"约定不规范。
3.最高额抵押前后衔接不规范。
在实际办理新的最高额抵押合同时，往往出现注销了原最高额抵押合同，但由于未在新的最高额抵押合同中作出补充约定，使得原最高额抵押合同项下尚未清偿的借款既丧失了原最高额抵押合同的担保，又无新的抵押担保。
所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
找法网提醒您，最高额抵押具有担保债权的不特定性的特点。即最高额抵押所担保的未来债权是不特定的，将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额是多少均是不确定的。因此，其所担保的债权不必须都是同一性质的债务。对于被担保的债权的最高限额应当明确规定。如果没有约定最高限额，则应当认为最高额抵押合同不成立。
