影响房产评估值以及贷款成数的因素主要有以下：
1.房龄
通常办理抵押贷款的房屋建筑年代最好在20年以内，房屋建筑年代越近，所贷成数相应的也就有所提高。房屋建筑年代越老，借款人的贷款成数将会降成。
2.房产所处地理位置
房屋所处位置、面积等都是银行审批贷款的主要因素。
3.贷款人的年龄、个人信用和还款能力
贷款人的年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款。
4.房产所在楼层
一般来说，处于最高层和最底层的房产都是不好卖的房产，虽然不是影响评估值的主要因素，但是多多少少会影响到房产的估价。
5.装修情况
精装或豪装的房产都会给房产的评估值加分。
6.贷款人的贷款房屋套数
如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，一般在3成左右，甚至可能不予贷款。
7.房产属性。
房屋抵押贷款额度计算公式：贷款额度=房产评估值×贷款成数。
房地产年龄已成为许多银行发放贷款的审计标准。一般来说，住房年龄越长，房屋保值的空间越小，批准贷款的比例越低，甚至没有贷款。对于位置偏远、面积小的房屋，贷款比例普遍较低。由于地理位置偏远，面积小，房地产流动性差，贷款比例低，甚至可能不发放贷款。
如果是新房抵押，最长的贷款期限不能超过30年;如果是二手房抵押，则不能超过20年。在计算贷款期限时，借款人应该根据自己的还款能力确定还款期限，以免造成还款压力。
找法网提醒您，办理房屋抵押贷款，借款人提供的房屋必须是符合银行抵押贷款的要求，如果借款人的房屋不符合银行的抵押贷款条件是不能够办理的。
