一般来说，首次成立业主委员会，只要满足以下任一条件，便可召开首次业主大会，同时选举产生业主委员会： （一）出售并交付使用的建筑面积达到开发商规划面积的５０以上 其实，这句话简单说来就是小区入住率达到５０以上。这是业主委员会成立条件最基础的部分。 （二）首批物业交付满２年，并且入住率超过３０的 当然，也有可能出现开发商规划建筑面积较大，首批入住率较低的现实情况。因此，针对这种情况，只要满足首批入住率超３成且已经使用两年这一业主委员会成立条件，同样可以成立业主文员会。 （三）首批物业费交满３年以上的 现实情况中不排除开发商资债务危机的，在开发完首批项目之后，无力开发其他批次，但又暂时不能完成重组的现象（如鄂尔多斯）。只要满足首批物业费交满３年以上的业主委员会成立条件，同样是可以申请成立的。 当然，以上为业主委员会成立的充要条件。业主委员会成立条件还有，必须召开首次业主大会，到会业主（物业管理区）至少一半以上；须有合法并完善的《业主公约》、《业主委员也会章程》等文件，并报批具有投票权２３以上的业主通过；公布成立结果、相关资料，经小区大多数业主核实无误后进行备案等等。
（一）停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。
（二）开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停 车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订 停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。
（三） 地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及 公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权 能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
（一）由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。
（二）所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。
（三）筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示７日，广泛征求业主意见。
（四）筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。
（五）筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示７日，广泛征求业主意见。业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示７日。
（六）筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。业主大会的召开必须提前１５日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是５至１５名的单数。
（七）筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料。
（八）业主委员会应当自选举之日起３日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任１人，副主任１～２人。
（九）首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示７日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。
（十）物业行政主管部门同意备案后，出具《ＸＸ市业主委员会备案登记表》和《刻章证明》。
（十一）业主委员会凭《ＸＸ市业主委员会备案登记表》和《刻章证明》到公安部门办理刻章手续。
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