从司法实践看，随着我国居住和商业房地产规模的不断扩张，因房屋买卖和租赁等纠纷引发的诉讼呈现明显增长态势。其中，因无权处分导致的合同纠纷又占有相当的比例。与之相对的是，我国合同法上无权处分制度客观存在的局限性，使得实务中的法律解释和适用已越来越难以适应变动不居的房地产交易市场的发展要求，并影响到司法统一与和谐社会的构建。
以擅自转租房屋类纠纷为例，有两类争议在实务中比较普遍：一是承租人或次承租人能否以未经出租人同意为由主张转租合同无效(其潜在目的多为获取更大的商业利益或规避商业风险)。对此，主要有三种观点：其一，根据合同法第五十一条、二百二十四条的规定，承租人擅自转租的无权处分合同无效。其二，合同法第五十一条中的无效，是指具有物权性质的无权处分行为，并不影响债权合同效力，转租合同有效。其三，无权处分合同效力不能一概而论。合同法第二百二十四条关于承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同的规定，并不等于未经权利人追认的转租合同一律无效。若出租人未申明不能转租时，转租是承租人正当行使收益权的行为，不属于无权处分，转租合同有效，出租人不予追认的，可以解除与承租人的租赁合同。只有存在不能转租的明确约定时，转租的违约行为违反了诚实信用原则，属于无权处分，出租人不予追认的，转租合同无效。①另一争议是，在出租人能否诉请确认转租合同无效的问题上，除了肯定的意见外，否定论者认为，基于合同的相对性，转租合同与出租人无关，出租人无权也无须诉请法院确认转租合同效力，而通过解除与承租人的租赁合同来实现权利救济。出租人获得解除租赁合同及返还租赁房屋的判决后，如果承租人和次承租人对搬出租赁房屋的要求不予配合时，出租人可以申请法院强制执行。②要厘清上述争议，如何理解合同法第五十一条是关键所在。
一、无权处分合同的效力之惑
由于无权处分合同与其他合同同样面临着合同法一般效力条款的判定，因此，围绕合同法第五十一条的争议是以不存在这类条款的适用为前提的。有论者由此认为，无权处分实质上属于处分人与被处分物之间存在一定的法律关系的牵连性，且存在权利瑕疵被“补正”的法律空间的情形，与之相对的则是纯粹的恶意性、欺诈性或虚假性处分行为。③虽然无权处分合同的效力不以无权处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，也不当然地受买卖双方主观上是否善意的影响，在不能证明双方系恶意串通时，相对人的知情权并不能影响合同效力，只能影响其是否能够依善意取得制度取得财产。④但笔者认为，这一区分基本符合社会现实生活和司法实践。
如何理解合同法第五十一条中的无权处分合同效力，历来存有争论。理论上主要有效力待定、无效说、有效说和效力未定但不能对抗善意第三人说四种。梁慧星教授认为，我国合同立法本意上的无权处分合同，是债权合同与物权行为，或负担行为与处分行为的统一。以此为基础，合同法第五十一条的反向推演成立，效力待定说也因此确立了其通说地位。⑤以往的司法实践也大体遵循了这一观点。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称《房屋租赁解释》)第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”这两条有关擅自转租合同效力的规定，与实务中对无权处分买卖合同的处理，一般认为都是以合同法第五十一条为法律渊源并遵循合同效力待定说的解释立场。但是，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(简称《买卖合同解释》)自2012年7月1日起实施后，对无权处分合同效力的评价发生了变化。其第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这意味着，出卖他人之物可能影响的只是债权合同的履行，并可能导致物权变动不能实现，但与债权合同的效力无关。⑥《买卖合同解释》出于兼顾财产静态安全和动态交易秩序的考虑，较好地平衡了权利人和受让人的利益。其在无权处分合同效力评价上的创新，无论从理论还是实践上，都打破了原来以合同法第五十一条所统领的效力待定说维系的法律解释与适用上的自洽局面，凸显出合同法第五十一条与上述两个解释间的冲突和张力。因此，重新解读无权处分合同的效力，具有重要的理论与现实意义。
二、合同相对无效制度的立法例
在无权处分涉及三方利益的情况下，效力待定说显然更加关注静态的财产安全，即物权人的利益，忽视了受让人的合同诉求，即交易安全和合同履行利益，其蕴含的法律规范历史意义有其合理性，也为我们进一步探求合同法第五十一条在当下的意义，以适应社会现实需要提供了可能。
合同无效在理论上可划分为绝对无效与相对无效。在崔建远教授看来，前者是对于所有人的无效，任何人均可主张，属于自始、绝对和当然的无效;如果合同仅仅相对于某个特定的人不生效力，而对其他人发生效力，或者合同的无效不能对特定人主张，如不得对抗善意第三人主张，就属于合同的相对无效。例如，《德国民法典》第135条规定，如果处分标的物违反了法律为保护特定人所作的禁止出让规定时，处分仅对该特定人无效。《日本民法典》第94条第2项和中国台湾“民法”第87条第1款均规定，双方虚伪表示的无效不得对抗善意第三人。合同的相对无效在各国立法和理论上并不统一。德国民法中的“相对”，用在合同无效领域，只是关于效力所涉及的人的“相对”，即不涉及到所有人，不是对所有的人发生效力。与此相反，绝对无效则是对于所有人的无效。法国与意大利民法上的相对无效外延更广，还包含法律行为的可撤销。而我国现行合同理论上的相对无效则特指合同法第五十四、五十五两条的可撤销合同情形。
尽管不同国家和地区的合同相对无效制度存在差别，但德国法上合同效力制度以效力及于人的范围为标准来区分绝对无效和相对无效的做法，却为我们重新审视和解读合同法第五十一条提供了新视角。事实上，在我国现行法律体系中不乏这一制度的踪影。如合同法第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”即债权转让时未履行对债务人通知义务的，转让协议只在当事人间有效，对债务人无约束力，其属于合同的相对无效。⑦而《买卖合同解释》第三条同样蕴含了相对无效的合同理念。其第一款规定，无权处分买卖合同当事人不能以无权处分为由主张合同无效。不仅如此，其关于出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移时，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的规定，包含了两方面内容：一是无权处分买卖在合同当事人之间有法律效力，二是合同对所有权人没有约束力。这显然与效力待定说彻底否定相同情形下的无权处分合同效力有质的区别，是合同法第八十条的立法精神在司法解释中的传承与发扬。
与现行立法和最高审判机关的立场相比较，我国合同法理论明显滞后于法律现实已是一个不争的事实。尽管合同的可撤销在我国现行法上是个独立的制度，尚处在建立过程中的相对无效制度及其理论在原因、法律效果和程序等方面与之不同，也有学者并不赞同我国民法继受这一理论，⑧但从无权处分合同制度所处的立法和司法背景，以及当下社会现实的需要来看，笔者认为，重构我国的合同相对无效制度和理论已成为一个不容回避的问题。
三、无权处分合同效力之新解构
按照我国物权立法所采取的债权形式主义物权变动模式，物权因法律行为发生变动时，当事人之间除了债权合意外，还要履行交付或法定登记。其不承认物权合意(行为)的存在，而以物权变动事实或效果与原因行为的区分为原则，认为债权合同是物权转移的内在动力和根本原因。这一模式与合同法第五十一条不区分债权合同与物权行为，或负担行为与处分行为，而是将处分行为纳入债权行为之中，对两者一体把握的立法例保持了内在的一致性。由于“一体化”债权合同在物权变动过程中的基础性地位，其效力范围是否及于物权人将决定物权变动的效果：若无权处分被追认或事后取得处分权时，债权合同对物权人将产生法律效力，受让人可依合同要求物权人(协助)履行交付或登记义务，以促成物权变动事实;反之则合同相对物权人无效，受让人仅凭与无权处分人之间的有效债权合同，无法向物权人主张(协助)履行交付或登记义务来实现物权移转，只能要求无权处分人承担违约或损害赔偿责任。因此，以合同相对无效理论为基础，可以对合同法第五十一条作如下解释：无权处分人处分他人财产，经物权人追认或处分人取得处分权后的合同“有效”，是指无权处分合同对物权人发生法律效力;相反情形下的无效则指合同对物权人不生效力。换句话说，物权人意志所能决定的只是无权处分合同的效力范围而非效力的有无。理由如下：
其一，无权处分他人财产本不应对权利人发生效力，但权利人的追认或处分人事后取得处分权表明其愿意接受无权处分合同的效力约束，这才是该条中“合同有效”的真正意义所在。其二，在受让人未依善意取得制度获得物权的情况下，承认对物权人不生效力的无权处分合同有效，不仅无碍其行使物上追及权来保障物权利益，而且能维护合同双方的合同利益。其三，无权处分合同的效力完全可以依照合同法的其他效力评价条款判断，而作为合同法第三章“合同的效力”之下唯一涉及无权处分他人财产的条款，如果无视该合同能否及在何种情况下约束物权人，至少从立法技术和法的完整性来说存在欠缺。正如合同法在债权转移问题上，明确债权移转对债务人产生法律效力的前提(通知债务人)，既有利于实现债权转移目的，也充分体现立法周延和对债务人利益的关切一样，借助合同相对无效理论并立足于物权人角度理解合同法第五十一条，有着充分正当的理由。
以合同相对无效理论解构合同法条五十一条后，《买卖合同解释》第三条也具备了相应的立法基础。据此，《房屋租赁解释》第十五条关于转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分无效，以及第十六条关于出租人因未在六个月内对转租提出异议，不能诉请主张转租合同无效规定中的两处“无效”，都指转租合同对出租人不生效力，而转租合同本身的效力则依照合同法的一般效力条款判断。
回头来看开篇有关擅自转租情形下的两类争议：在承租人或次承租人以未经出租人同意为由主张转租合同无效的情况下，若物权人对擅自转租尚能容忍或未予异议时，合同无效的观点有助长当事人恶意毁约之嫌，不可取;将无权处分区分为债权合同和物权行为后肯定债权(转租)合同效力的观点，则与合同法及物权法的立法思想不符;而以物权人意志决定转租合同效力，则显然忽视了转租双方正当的合同利益。从另一类争议看，肯定出租人能够主张转租合同无效的理论依据在于无权处分合同的效力待定;而在法理上未对合同法第五十一条作出更合理解读的情况下，否定论者基于合同的相对性原则，认为转租合同与出租人无关，出租人无权诉请法院确认转租合同效力的观点，可能存在以下问题：按无权处分合同效力待定通说，权利人不认可的无权处分合同属于自始的绝对无效，简单地以出租人不是转租合同当事人和合同相对性为由，认定作为利害关系人的出租人无权主张合同无效，不仅从法理上难以自圆其说，情理上也不能令人信服。更进一步看，若出租人想继续保持与承租人的租赁关系，在不愿行使合同解除权又不能主张转租合同无效的前提下，如何收回自己被转租的房屋?而在合同的相对无效制度视野下，出租人虽然不能主张转租合同无效，但因合同对出租人没有法律效力，其可以采取两种途径来实现权利救济：一是行使合同解除权和物上追及权，从承租人和次承租人手中收回租赁房屋;或者仍保持与承租人的合同关系，通过行使物上追及权收回房屋后交给承租人继续经营。可见，从合同相对无效角度考量无权处分合同效力，不仅使合同法第五十一条与两个司法解释获得理论演绎上的自足，还能妥当地平衡物权利益和交易安全。
