我签订了二手住宅买卖的预付款合同，卖方不是住宅主的签字，而是住宅主的亲戚，签字是住宅主的亲戚的名字，现在住宅主不卖，不想给我违约金，这个合同有效吗？中介人说这个合同没有用，住宅主委员会没有推书这个词，

更新时间：2021-01-17 11:42:50

问题描述：

我签订了二手住宅买卖的预付款合同，卖方不是住宅主的签字，而是住宅主的亲戚，签字是住宅主的亲戚的名字，现在住宅主不卖，不想给我违约金，这个合同有效吗？中介人说这个合同没有用，住宅主委员会没有推书这个词，中介人说的对吗

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根据我国合同法，二手房买卖卖方违约处理如下：　一方面，根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第97条规定，合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，买卖双方在合同中对解除合同的条件已做出了约定。
　　另一方面，根据《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第110条同时规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律或事实上不能履行、强制履行费用过高等情形外，对方仍可要求继续履行。

2021-01-17 11:32:13

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一、二手房买方违约金是多少? 违约金是多少完全由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。合同解除后，收取的定金(总价款的20%)不予退还。
二、二手房买卖合同中的违约金的约定
1、在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%.但是违约金具体多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定;
2、在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
3、违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%;如果违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

2021-01-17 11:34:49

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违约定金实际就是履约定金，即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。　　《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。　　卖方不想卖房，中介公司居间服务事项没有完成，因此无权收取报酬。
中介公司收取的定金应当按照定金的法律规定执行，即中介公司应该返还定金，除此之外，卖方因其行为还应承担返还一倍定金的责任。

2021-01-17 11:37:24

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卖方违约分两种情况，一种是是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行；另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金（注意：定金违约金不可并用，只能选择其一，往往取价高者）买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。
这两种情况的区别在于，房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体，法院可能通过价格评估并取中间值的方式确定；后者因另售的价格明确，法院会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。
也就是说，买方通过诉讼途径可以弥补因卖方违约所受的损失，而卖方忙活半天所赚取的差价最终会落的一场空。

2021-01-17 11:42:50

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