2003年12月，上海市的消费者高某根据甲拍卖公司的公告，参加甲拍卖公司组织的商品房拍卖会，竟买到房屋一套，并按拍卖标的物标定的面积一次性交付了房款。此后高某在办理房产权属转移登记时发现标的物实际面积小于拍卖标的物标定的面积8平方米，缩水率达到2.5%。事后，高某多次找到委托拍卖人和该拍卖公司，要求退还面积不足的价款，但拍卖公司指着其制定的《拍卖特别规定的通知》表示，拍卖会所有资料仅供竞买人参考，如商品房的实际面积小于拍卖资料所标面积，不影响成交价格，委托拍卖人及拍卖公司不负责退款。双方一时争执不下。问：拍卖的商品房就可以和实际面积不符吗？
这是一起拍卖房产引起的纠纷，其实质在于拍卖所得物品是否受到法律的同样保护。《中华人民共和国拍卖法》第3条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”也就职说，拍卖方式是买卖活动的一种，其仍然要遵循买卖合同及其相关法律法规的规定。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国拍卖法》第42条规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的，应当与委托人书面委托拍卖合同。”该法第44条规定，委托拍卖人与拍卖公司签订的拍卖合同应当载明拍卖标的的名称、规格、数量、质量。所以拍卖公司不能以其制定的《拍卖特别规定的通知》规定了“拍卖会所有资料仅供竞买人参考，如商品房的实际面积小于拍卖资料所标面积不影响成交价格，委托拍卖人及拍卖公司不负责退款”的格式条款内容为由来减轻其依法应当承担的义务，这种以减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任为目的的格式条款依《消费者权益保护法》第24条规定是无效的。
拍卖公司事先肯定没有依法对委托人提供的有关文件、资料进行核实，因为一旦依法进行了核实的话是不会发生对拍卖的物品与其所述的物品质量、规格、内容等不符的情形，其主观上具有过错，同时作为权属人的委托拍卖人未如实提供拍卖标的物的真实面积，造成房产登记的实际面积小于拍卖面积，侵害了消费者的合法权益，构成违约，应当承担违约赔偿责任。根据《合同法》第107条规定，如果违反《合同法》第8条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中的高某有权要求委托拍卖人将缩水部分面积价款返还。
