二手房“更名”交易的法律风险

在二手房交易中，往往能碰到仅有备案的购房合同而无房产证的房子，许多中介机构就称可以进行“更名”交易，那么这种更名交易合法吗？有哪些法律风险呢？

一、这种“更名交易”是否合法？

这种更名交易是违法的，存在买卖合同被认定无效的可能。正常来讲，二手房交易，是通过签订买卖合同、支付价款、向房管局交纳交易税、办理过户登记这么个过程。但是“更名交易”是直接通过开发商将此前的销售合同注销，再重新与新的买房人签订销售合同，从形式上看是房屋的二次销售，但实质上是买卖双方的交易。

正常的房屋买卖是要缴纳交易税的，“更名交易”则不缴纳交易税，这种交易方式逃避了国家税款，违反了税收征管法，是被禁止的。另外，这种交易方式也扰乱了二手房交易秩序。

二、该二手房交易合同可能会被认定违法而无效。

从房产交易的条件看，这种房产没有房产证，仅有购房合同，不具备二手房交易的条件，违反了《城市房地产管理法》第三十八条:“ 下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的”，如交易中出卖人或买受人反悔，该交易合同可能被认定无效。

三、买卖双方捡便宜、避税的侥幸心理，可能会被不规范的中介机构所利用，被迫承担违约责任。

在交易之初，有些中介机构承诺能办理更名、垫资解押等，各种诱使下买卖双方签了房屋买卖合同，其中约定了违约责任，约定了定金，同时出卖人收取了定金，中介机构收取了中介费。但在办理过程中，一旦解押或者更名出现无法办理时，则根据合同条款，买卖双方之间产生违约，不负责任的中介机构则逃之夭夭，最后背锅买单的是买卖双方，由此可能会给出卖人或买受人造成巨大损失，包括定金损失、违约金损失

这是我在办理相关案件中实践经验总结，不妥之处各位指正，欢迎探讨交流！