房地产与建筑—开发商未履行“买一送一”，买受人能否解除？

一、关键词

商品房买卖合同纠纷，要约邀请

二、裁判要旨

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、案情简介

2020年4月，许先生看到A公司宣传单显示开发的商铺“买一送一”，开发商承诺门面房可以加建赠送7.5平方米，由A公司统一改建。许先生选购A公司开发的楼盘，并签订商品房合同，同时，A公司出具承诺书及改造设计图。后因消防问题，A公司无法按承诺事项兑现，增加的面积无法履行，导致许先生购买的商品房面积减少，故许先生拒绝收房，引发诉讼。

四、法院裁判

一审法院判决被告A公司返还购房款306438元及维修基金、印花税契税等各项损失18683.7元。

五、律师观点

根据《最高法关于商品房买卖合同司法解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，开发商在宣传单承诺“买一送一”，且在签订合同后，应许先生的要求，开发商向许先生出具书面承诺并附有图纸。该承诺具体、明确即增加房屋面积7.5平方米，且直接对许先生是否购买以及价格确定产生重大影响，应当视为合同内容。现因消防问题，A公司无法履行，许先生要求解除合同返还购房款及支付的各项损失符合法律规定。

律师提示：买房人在选购商品房不要只关注宣传单，很多开发商在销售过程中存在承诺无法兑现的情况，作为买房人在选购时一定不要只轻信开发商工作人员的口头承诺，必要时要求开发商出具书面承诺并对承诺细节进行确定。

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