房地产与建筑—未取得预售许可证，买房人能否要求退房

一、关键词

商品房买卖合同纠纷，预售许可证

二、裁判要旨

开发商未取得预售许可证，与买房人签订的商品预售合同，应当认定为无效协议，但开发商在起诉前取得的，应当认定为有效。

三、案情简介

2019年6月，苏先生与雷女士因结婚在A公司购买其开发的商品房屋，双方签订认购协议，苏先生向A公司支付购房款30万。后苏先生发现该房屋为小产权房，A公司不交付钥匙，引发诉讼。

四、法院裁判

一审法院判决被告A公司返还购房款30万及利息损失，按照全国银行同业拆借贷款利率四倍计算。

五、律师观点

根据《最高法关于商品房买卖合同司法解释》第二条规定，开发商未取得商品房许可证，应当认定为无效协议。本案中，苏先生与A公司签订的认购协议，对房屋房号、面积、单价及总房款进行约定，符合商品房买卖合同要件，应为商品房买卖合同。因A公司开发的商品房未取得预售许可证，苏先生有权起诉确认双方签订的认购协议无效，要求A公司返还交付的购房款。

律师提示：作为买房人在选择商品房，尽量选择知名度高、品牌信誉好的开发商，在签订合同前确定开发商是否取得预售许可证，对于未取得预售许可证的商品房，谨慎选购。

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