文/李晶宁

【导读】

2021年8月18日，杭州市住房保障和房产管理局发布信息，二手房交易监管服务平台新功能上线，房东可以直接在这个平台上发布房源信息，出售二手房，买家可以直接与房东联系。该平台新功能上线后短短十几天，杭州官方二手房平台房源数量激增近10倍。现今社会，越来越多的年轻人倾向于购买二手房，那么进行二手房交易时，我们应该注意哪些法律问题呢？今天小编带你一探究竟……

【买房一查二看三避免，还有四个要注意】

买房时，大家要注意以下几点：

一、查明房源事实情况：在房产交易中心查询房屋真实信息，一旦确定房源，要仔细核实好卖方的身份。

二、一方面查看房产证、土地证是否齐全，如委托中介可以索要中介营业执照复印件；另一方面查看产权证书上的权利人和卖方是否一致、实际面积和房产证上登记面积是否一致、是否有共有人，若存在共有情况，需经所有共有人同意并持有相关书面文件证明（夫妻共同财产需要持有卖方配偶的书面同意文件）、是否出租，若出租则需提供承租人同意出售的书面意见。

三、以下情况的房屋需要注意，谨慎买入，以免遭受不必要的损失：①已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；②被人民法院或行政机关依法查封的房屋；③属违法或违章建筑的房屋。此外，如果要购买公房，卖方还应该提供政府部门对其上市交易的批准书。

四、要注意房屋买卖合同中的几个关键点：①注意付款方式，学会利用好资金监管渠道，为资金的安全保驾护航；如果采取按揭或转按揭的购房方式交易，对没有申请到预期贷款的解决方法，要提前进行特别约定，以免因约定不明产生纠纷；②注意交付时间和条件，房屋买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、维修基金等相关费用的负担，对于延期交房，应当明确约定违约金，如每天按房款的一定比例支付违约金，防止卖方拖延。③注意隐藏的维修基金问题。已缴纳的房屋维修基金在产权人名下，没有产权人授权，该基金任何人无法使用。如果只办理房屋产权过户，而没有办理房屋维修基金过户，那么，会导致维修基金日后无法正常使用，所以过户时，应当一并将房屋维修基金过户到自己的名下。④注意违约责任和争议解决方式，为防止违约行为的发生及损失过大，房屋买卖合同应对违约行为及违约责任承担的问题进行明确约定。而一旦争议纠纷出现，又该如何救济也可以在合同中明确，通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以合意选择确定。

【卖房同样要小心，中介、买方均顾齐】

实践中，有不少房东倾向于找中介帮助售房，一则，中介费用大多由买方承担，二则，中介的服务可以帮助卖方过滤无效信息。因此，对于卖房一方来说，在进行房屋出售时，除了注意买方的情况外，同时需要在寻找中介上留心。

卖方委托中介有独家代理方式和一般代理方式，卖方应该清楚了解后再根据自己的需求选择。而委托代理合同的签订也需要谨慎，可以约定一个有效期，在有效期内未能达成交易可自动解除合同。

对于卖方来说，还需要注意不签“到手价”，二手房交易过程中除房款外，还涉及多笔费用，如只签到手价，可能给中介留下很多操作空间。

而对于买方，要留意买方的购房资质，部分城市对购房者资格有其特别规定。

【总结】

    如今二手房交易增加，更多的是一些新手买家，大家一定要在买入前多做一些“防坑攻略”，可以了解一些房屋买卖合同、资金监管等方面的法律知识，必要时可以咨询专业律师，以免遭受重大损失。