文/乔铭炜

导读：近年来，为了促进房地产市场的平稳健康发展，中央提出“房住不炒”的原则性定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价。为了提高宏观调控水平、保持房地产调控的战略部署，中央经济工作会议还提出“全面落实因城施策”、“因地制宜、多策并举”等原则。

2020年，新冠肺炎疫情肆虐，中国经济在全球经济大低迷的背景下，显现出其韧劲，率先实现GDP增长由负转正，并成为全球唯一实现正增长的主要经济体。房地产作为经济发展的“顶梁柱”和“压缸石”，表现超出预期。“十四五”期间，房地产行业的风险作为现阶段金融风险方面最大的不稳定因素之一，如何抑制房地产泡沫风险、促进市场平稳健康发展，成为了社会各界热议的焦点问题。

近期，根据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》有关规定，现对部分个人住房征收房产税试点若干问题做了具体规定，打响了房产税征收的第一枪，上海也正式成为第一个“吃螃蟹”的房产税试点城市。

【房产税是什么？】

我们要区分“房地产税”与“房产税”，房地产税是包括土地、房产在内的一系列税收体系，既包括房产税，也包括土地增值税等税收。房产税，就是针对房产而言，对“有房一族”征收超过其刚需居住需求面积的税收，地方版的房产税却早已有之。早在2011年，上海、重庆就已试行开征房产税，一直持续到现在，每到年末，有房一族还会收到政府关于缴纳房产税的通知。不过，这两地的房产税只能说是初级版本，普遍存在税基较窄、免税面积较大、税率偏低等问题。

【政府收取房产税的目的】

根据《央行最新调查报告》，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。并且以纯工资收入背负房地产贷款的家庭占据百分之六十，国民创造的大部分财富都集中在了房地产行业。如没有相应的税收政策来把这些财富通过财政手段进行再分配，这些资产泡沫就会在房地产业越积越大，产生出重大金融风险的隐患，我们的邻国日本就曾在上个世纪90年代经历过一次房地产泡沫破解的惨剧，最终导致日本经济连续低迷近20年，时至今日仍有影响，这也为我国经济发展模式敲响了警钟。

因此从根本上来说，房地产税，最主要的作用并非降房价，而是为地方政府开辟新税源，以取代日渐枯竭的卖地收入。卖地收入，全部归地方政府所有，进而成了许多城市主要的财政收入来源。许多省会城市和较大的市如：杭州、昆明、福州、武汉、西安、南京、郑州等城市土地财政依赖度超过100%。虽然大城市土地资源不断减少，卖地收入的空间开始收缩，房地产税的重要性与日俱增。

虽说房地产税不是为房价而来，但势必影响到整个房地产市场。因为房地产税是持有税，只要有房就要长期纳税。即使每年税率只有几个点，累计下来也不是一笔小数目，这就与个人所得税、契税、增值税这种因交易产生的一次性税费形成悬殊对比，并且房地产由政府主管部门登记管理，税收收取的难度和违法现象都将会是较低的，由此可见房产税将会是一笔可观的财政收入。

【上海房产税征收通知要点】

一、关于居民家庭住房套数和面积的计算问题

居民家庭住房套数为居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市范围内拥有的所有住房（含已签订购房合同的住房）。

两个或两个以上居民家庭共同拥有或购买住房的，均应计入各自家庭的住房套数，并根据各自拥有住房的份额，分别计算家庭住房面积。

　二、关于本市居民家庭问题

　本市居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭。

　　三、关于计税价格的核定问题

　　试点初期，应税住房的计税依据为应税住房的市场交易价格。按照国家有关规定，纳税人申报的应税住房交易价格明显偏低，又无正当理由的，由税务机关核定其计税价格，房产税则按应税住房计税价格的70%计算缴纳。

　　四、关于应纳税额的计算问题

　　应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。

　　五、关于本市居民家庭同住人免税住房面积的合并计算问题

　　本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积。

　　对已并入居民家庭计算过免税住房面积的成年子女或其他亲属，不得重复计算免税住房面积。

　　上述“无住房”是指，成年子女或其他亲属各自所属的家庭在本市范围内无住房。

　　六、关于本市居住证问题

　　本市居住证是指《上海市居住证》。

　　七、关于部分个人住房的税收减免问题

　　对部分住房暂免征收房产税，具体包括：

　　1. 本市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房。

　　上述住房超出国家及本市有关房屋征收或拆迁的补偿标准的部分，应按暂行办法的规定，计算确定房产税征免面积。

　　2. 本市农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房。

　　八、关于申报纳税期的问题

　　应税住房房产税按年计征，并于当年的12月31日前办理申报纳税。纳税人在年度中发生应税住房权属转移的，其尚未缴纳的房产税税款，应当在转移时申报缴纳。

　　九、关于相关信息变化的处理问题

　　居民家庭住房情况发生变化，涉及应税住房房产税纳税事项调整的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税。

　　十、关于本市房产税试点的工作机制问题

　　市政府成立了由市财政、税务、房屋管理、建设交通、规划资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，推进房产税试点工作。

　　各区应当参照市政府的工作机制，成立相应的房产税试点工作机构，办公室设在区税务局。