商品房预售合同的法律效力

商品房预售合同是对商品房“认购书”、订购协议、预订协议等这一类协议的统称，是指商房买卖合同当事人在签署购房合同（预售合同、现房买卖合同）前所订立的文书。

商品房预售合同只是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，并非商品房购房合同本身，也不具有商品房购房合同的法律效力。

但是，商品房预售合同如果具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，应当被认定为商品房买卖合同，也就是名为预售合同而实为商品房买卖合同。

※附：《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

看一份合同是商品房预售合同还是商品房买卖合同，关键是内容而不是名称。即使合同名称为商品房预售合同，但是内容符合《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定并且开发商收受了购房款的（这两个条件缺一不可），那么就是商品房买卖合同。