父母子女之间出资购房可以可以进行居住权登记

父母子女之间出资购房可以可以进行居住权登记

重庆律师  陈龙桥

2020年6月25日

甲乙系再婚夫妻，丙是甲的儿子，乙和丙系继母子关系。因丙刚工作不久，无力单独购买住房，需要甲乙资助，但甲乙的经济条件也有限，在资助丙购买房屋后，解决自身的居住问题就有困难。

因为各种原因，甲乙不想和丙共同登记为房屋产权人，甲乙担心因为房屋登记产权人只有丙一个人，丙如果未经甲乙同意擅自出售房屋，甲乙就没有居住之所。

甲乙咨询如何在资助丙购房的同时，解决甲乙有权一直居住在房屋登记产权人为丙的房屋中？

在民法典生效之前，甲乙丙之间可以签订关于居住权的书面协议来解决这个问题，但是这种协议方式只具有合同效力，而没有物权效力，简单地说，就是甲乙丙签订了居住权的书面协议，约定甲乙在世时均有权居住在房屋登记产权人为丙的房屋中，但是按照法律规定这个协议只对他们三个签订协议的人发生法律效力，对没有在该协议上签字的人没有法律效力的。

如果房屋登记产权人丙想出售房屋，通常情况下是不会告诉购买人该房屋设定有甲乙的居住权，否则购买人是不会购买该房屋的。如果房屋购买人不知道该房屋设定有甲乙的居住权而购买该房屋，属于善意第三人，善意第三人在购买房屋后，就有权要求甲乙搬出房屋，即虽然甲乙丙签订有居住权的书面协议，但甲乙的居住权是不能得到法律充分保障的。

在民法典于2021年1月1日施行之后，就可以根据民法典的规定，在房屋产权登记机关也就是不动产登记中心进行居住权登记，就可以从法律上有效解决甲乙的居住权问题。

《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。

第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

根据民法典的上述规定，设立居住权可以在不动产登记中心进行居住权登记，居住权自登记时设立。经过不动产登记中心登记的居住权，就可以得到有效的法律保护。

在前述例子中，甲乙出资资助丙购买住房，甲乙丙就甲乙居住在登记产权人为丙的房屋中，签订居住权协议，只要在不动产登记中心进行了甲乙的居住权登记，房屋购买人在购买房屋时就应当知道其所购买的房屋已经设立了甲乙的居住权。房屋购买人购买该房屋后也就没有权利要求甲乙搬出房屋，也就是即使丙将房屋出售给了他人，甲乙仍然有权按照不动产登记中心登记的居住权，在该房屋中继续居住，甲乙也就不需要担心房屋产权人丙未经他们同意就擅自出售房屋的风险。