广州夫妻共有宅基地房被一方卖给同村人，能起诉返还吗？

  张静律师解答：不能，同村人买家为善意第三人，且同村人直接的宅基地买卖合同有效，卖家或其继承人不能起诉合同无效，返还房屋。

判决书节选：

法院认为,关于涉案房屋的性质问题,根据一审庭审中各方当事人提供的证据,可知涉案房屋所在的土地为宅基地,涉案房屋为宅基地上建造的房屋。根据庭审陈述,卢卖家确认涉案房屋为1998年建造,故涉案房屋为卢卖家与严某在夫妻关系存续期间建造。同时双方在2004年办理离婚登记手续并签订离婚协议中,对于涉案房屋并没有进行协议分割。现卢卖家与严某自述其已经复婚,故在没有相关合法有效证据予以佐证的前提下,涉案房屋在严某出售之前,不宜认定为卢卖家之个人财产。

法院对严某出售涉案房屋的行为综合分析如下,首先,即使涉案房屋为夫妻共同财产,严某与卢卖家在2004年离婚时没有对涉案房屋进行分割的情况下,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持”的规定,本案中严买家支付了合理对价,又经过西宁经济合作社盖章确认,且卢卖家也没有证据证明严买家与严某恶意串通损害其合法权利,故上述合同应为合法有效;其次,即使涉案房屋非夫妻共同财产,根据《物权法》第一百零六条“处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定”的规定,严某与卢卖家婚姻状况,若非其主动告知,外人一般无从知晓,故严买家有理由相信严某有权出售涉案房屋,严某的行为符合表见代理的情形,且涉案房屋已经交付给严买家使用。即使宅基地不同于一般房屋买卖,但涉案房屋经新塘镇大敦村民委员会确权,涉案房屋已经归属于卢耀强,故可认定严买家为善意取得。最后,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”的规定,故严某即使没有权利转移涉案房屋,也不能据此认定严某与严买家签订的合同无效。故法院综合上文论述,严买家是依据与严某签订的合同而占有、使用、处分涉案房屋,并非构成侵权。且涉案房屋现在经新塘镇大敦村民委员会确认登记至卢某强名下,故卢卖家要求确认涉案房屋归其所有并返还涉案房屋,理据不足,法院不予支持。