基本案情

2012年8月，房东白先生与租客黑先生签订了租赁期限为2年的房屋租赁合同。

2013年6月，房东白先生告知黑先生其欲出售房屋，拟提前解除房屋租赁合同并支付违约金，被黑先生明确拒绝。

2013年9月，房东白先生将房屋另行出售给购房者蓝小姐并办理完毕过户登记手续。随后，原房东白先生向法院起诉，要求解除原房屋租赁合同，并要求租客黑先生向其支付至实际腾退房屋之日止的房屋租金。

那么，原房东白先生是否有权出售房屋？房屋产权变动后，原房屋租赁合同效力是否受到影响？原房东白先生是否有权单方解除原房屋租赁合同？

律师评析

日常生活中，如在房屋出租期间，房屋产权发生变动，对于原房屋租赁关系的处理，在法律上，适用“买卖不破租赁原则”，以保护承租人利益。本案就是一个典型案例。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”这就是“买卖不破租赁原则”的直接法律依据。

也就是说，在房屋出租期间，原房屋产权人有权出售房屋，但已经发生的房屋租赁关系不发生变化。更进一步理解，“买卖不破租赁原则”的通俗理解就是：当房屋租赁期限未届满时，原房屋产权人若将房屋转让给第三方，则原房屋产权人在原房屋租赁合同中的出租人地位将自动被新房屋产权人所替代，新房屋产权人应遵守原房屋租赁合同的相关约定，享受合同权利及承担合同义务，直至原房屋租赁合同约定的租赁期限届满。那么，问题随之而来，租客黑先生在房屋产权变动后如何缴纳租金？新房东蓝小姐是否有权向租客黑先生要求重新支付押金？房屋租赁期限到期后，租客黑先生应当向原房东白先生还是新房东蓝小姐请求返还押金？

根据“买卖不破租赁原则”的相关规定，原房东白先生不能单方解除原房屋租赁合同，理由是其起诉时涉案房屋的所有权已发生变更，原房东白先生在原房屋租赁合同中的权利义务伴随房屋产权变更之日起已由新房东蓝小姐全部承受。也就是说，原房东白先生已经不是原房屋租赁合同的出租人，基于合同的相对性原理，其根本无权解除原房屋租赁合同。

至于租金的支付，原房东白先生只能请求截至房屋产权变更之日前黑先生未支付的租金，此后收取租金的权利应为新房东蓝小姐所有。

如果租客预先缴纳的租金涵盖期间已经超过了房屋产权变更的时间节点，新房东又要求租客支付相应租金时，租客是否可以拒绝呢？根据上述“买卖不破租赁原则”的立法本意来看，新房东无权要求租客重复支付已经预缴部分的租金。至于新房东所遭受的损失，应向原房东请求返还或赔偿。

关于押金问题，同样基于上述原理，新房东不能向租客要求重新缴纳押金，但在房屋租赁期限届满后，新房东负有向租客返还押金的义务。至于原房东与新房东之间押金问题的处理，属于其他法律关系的范畴，对新房东向租客返还押金义务并不产生影响。

    通过上述这个典型案例的解析，相信大家对“买卖不破租赁原则”的理解和应用已经产生了比较正确的认识，我建议房屋交易各方在交易处于承租期间的房屋时，能充分尊重承租人的法定权利，并对租金缴纳、押金退还等问题进行约定，以避免不必要的麻烦和争议，以利于交易的顺利完成。