李永强
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商铺门面转让费的法律性质到底是什么？
来源：李永强律师
发布时间：2019-04-06
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实践中涉及商铺门面转让费的纠纷并不鲜见，商铺门面转让费是一个普遍的客观存在，常见于指承租人将承租的门面房转租给他人时在租金之外收取一定数额费用的情形，当然也存在于商铺门面所有人直接出租时，主要依靠交易惯例或约定俗成。
对商铺门面转让费，学者韩正元曾发表文章从经济学角度分析，转让费是机遇加垄断产生的利润，即为机遇利润和垄断利润，认为“商铺转让费产生的原因可能一是由于市场原因，出租人和后续承租人没有机会直接发生交易，而转租人享有一种资源(主要是信息)能够使出租人和第二承租人发生租货关系，转让费是转租人从后续承租人那里收取的服务费；二是转租人通过装修、广告等有价值的活动使得原来的商铺价值上升，转租人通过收取转让费的方式一次性收回投资。”
商铺门面转让费地法律性质现行法律尚无明确规定，理论层面的探讨存在不同观点，如前述学者韩正元所持观点认为其是对优先续租权的购买；另有学者则认为商铺转让费所对应的并非优先续租权，而是剩余租赁期限的转让对价，如学者刘志强在2009年于《人民法院报》中发表《也谈商铺门面转让费的法律性质》所述：商铺门面转让费的法律性质只能是在承租人在有权转租(在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人的同意)房屋的情况下,次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价,如果所转让的房屋还包括装潢、设备等,门面转让费则有部分是对装、设备的购买。
认同商铺转让费系剩余租赁期限的转让对价，认为主张其是对优先续租权的购买的观点不能成立，理由是在房屋租赁法律关系中，法律规定的优先权仅限于承租人在同等条件下的优先购买权，而并没有规定优先续租权这一权利，体现在《合同法》第230条规定的表述是“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”优先续租权只是基于租赁合同当事人在合同中约定有租期届满后承租人在同等条件下享有优先续租权利的类似约定情况下，所获得的一种权利，由于是基于其属于约定所产生的权利，因此只能由租赁合同中的承租人所享有，当承租人将所租赁的房屋进行转租时，除非原租赁合同上已经明确约定在承租人转租的情况下、次承租人仍可享有同等条件下的优先承租权，否则此种约定的权利无法由承租人转让给次承租人，其实从实践中看，在涉及商铺门面转让费的纠纷中通常的租赁合同中是不会出现此类约定条款的，因此，认为商铺门面转让费是次承租人对优先续租权的购买是无法成立的；而就是次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价。
对商铺门面转让费，学者韩正元曾发表文章从经济学角度分析，转让费是机遇加垄断产生的利润，即为机遇利润和垄断利润，认为“商铺转让费产生的原因可能一是由于市场原因，出租人和后续承租人没有机会直接发生交易，而转租人享有一种资源(主要是信息)能够使出租人和第二承租人发生租货关系，转让费是转租人从后续承租人那里收取的服务费；二是转租人通过装修、广告等有价值的活动使得原来的商铺价值上升，转租人通过收取转让费的方式一次性收回投资。”
商铺门面转让费地法律性质现行法律尚无明确规定，理论层面的探讨存在不同观点，如前述学者韩正元所持观点认为其是对优先续租权的购买；另有学者则认为商铺转让费所对应的并非优先续租权，而是剩余租赁期限的转让对价，如学者刘志强在2009年于《人民法院报》中发表《也谈商铺门面转让费的法律性质》所述：商铺门面转让费的法律性质只能是在承租人在有权转租(在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人的同意)房屋的情况下,次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价,如果所转让的房屋还包括装潢、设备等,门面转让费则有部分是对装、设备的购买。
认同商铺转让费系剩余租赁期限的转让对价，认为主张其是对优先续租权的购买的观点不能成立，理由是在房屋租赁法律关系中，法律规定的优先权仅限于承租人在同等条件下的优先购买权，而并没有规定优先续租权这一权利，体现在《合同法》第230条规定的表述是“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”优先续租权只是基于租赁合同当事人在合同中约定有租期届满后承租人在同等条件下享有优先续租权利的类似约定情况下，所获得的一种权利，由于是基于其属于约定所产生的权利，因此只能由租赁合同中的承租人所享有，当承租人将所租赁的房屋进行转租时，除非原租赁合同上已经明确约定在承租人转租的情况下、次承租人仍可享有同等条件下的优先承租权，否则此种约定的权利无法由承租人转让给次承租人，其实从实践中看，在涉及商铺门面转让费的纠纷中通常的租赁合同中是不会出现此类约定条款的，因此，认为商铺门面转让费是次承租人对优先续租权的购买是无法成立的；而就是次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价。
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律师信息
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律师姓名：李永强
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执业律所：陕西德伦律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：16101*********155
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