最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布，自2002年6月27日起施行。

                                                                           2002年6月20日

　 （2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）

　 法释〔2002〕16号

上海市高级人民法院:

    你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复

如下：

    一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

    二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先

受偿权不得对抗买受人。

    三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

    四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

    五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

    此复。

法律分析

    该《批复》提到了三种权利：建设工程价款优先受偿权、买受人权利、抵押权（和其他债权），三种权利之间关系如何，是简单排序、毫无关系还是排除关系？

    根据该《批复》的文意，当购房人、抵押权人、承包人的权利发生冲突时，如果消费者已经交付购买商品房的全部或者大部分款项，则按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序确认优先权？还是理解为一种对抗性权利，即将包括抵押权在内其他债权的及物范围排斥于买受人已交付房款的房屋之外？

    本人认为：在未进行房屋登记时，买受人虽然不享有所有权，但在付清全部购房款的情况下，对房屋的取得有当然的期待权。对抗性是物权的属性，抵押权也具有物权属性，但它的效力表现为在不能实现债权时，抵押权人可将抵押物拍卖所得价款优先于普通债权受偿，且受偿顺序后于建设工程价款优先受偿权。而买受人权利既然可以对抗建设工程价款优先受偿权，自然可以对抗抵押权，否则，工程价款的优先性就无从谈起。另外，消费者在购买房屋却又未取得房产证的情况下，对所购房屋只享有债权，如果不加以任何特殊保护，在面对强势的开发商、银行时没有任何权利保障，极可能钱房两空，造成房地产市场的紊乱。本着保护消费者权利的立法目的，也应当理解为该《批复》赋予了消费者排除性权利。如果理解为简单排序，那实践做法可能变成将房屋如数拍卖，先对消费者的债权进行清偿，再依次清偿承包商、抵押权及普通债权。