经济适用房与拆迁安置房是有区别的，有的地方把拆迁安置房也称为经济适用房，甚至在产权证附记一栏注明了和经济适用房一样的管理规定：5年内不能上市交易。这就导致了许多家庭混同了这两种性质的房子。经济适用房是依据七部委《经济适用房住房管理办法》建造的面向城市低收入家庭提供的具有保障性的住房，其土地性质为划拨。而拆迁安置房是因重大市政工程、房地产开发等原因动迁居民而以公平价格置换的房屋，其土地性质比较复杂，有可能是出让、划拨，还有可能是集体土地。

    一、从性质上看，拆迁安置房是对被拆迁人已拆迁房屋、已搬离土地的整体补偿，其特征是对价性；而经济适用房对低收入群体的一种住房保障，是以低价购买的具有保障性的房屋，其特征是保障性。这个方面在二手房交易过程中基本不会产生争议，只是方便区分理解。

   二、 从保护群体来看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，对像具有地域性，不区分农村、城镇，也不区分收入高低；而经济适用房是对城市低收入家庭的安置，区分农村、城镇，也区分收入高低。因为让更多的低收入家庭享受到经济适用房的优惠政策，国家对于在在限售期内经济适用房买卖采用回购制度，江苏、上海、北京的法院均认为在限售期内私下买卖经济适用房损害了国家经济适用房管理制度，也变相侵害了低收入群体利益，因此经济适用房买卖合同无效。这个也是二手房买卖常见的争议焦点。

    三、从土地性质上看，拆迁安置房的土地有可能是出让、划拨，还有可能是集体土地；而经济适用房的土地只有划拨。这个也是卖房人常用的合同无效的借口：因土地为划拨土地，禁止转让，合同无效。但事实上土地性质只影响到土地出让金的缴纳或补缴问题，不会影响合同效力。（对于土地性质为出让的经济适用房只是在房屋过户受到5年限制，其他方面与普通商品房没有区别，所附案例就是这种情形）

    四、从买卖限制来看，拆迁安置房（土地性质为出让）的上市交易与普通商品房没有区别；拆迁安置房（土地性质为划拨）的上市交易需补缴土地出让金，同时合同也是有效的； 拆迁安置房（土地性质为集体土地）合同无效；经济适用房的买卖发生在5年限制期内的合同无效（江苏省高院2016年观点），经济适用房的买卖发生在5年限制期之外的合同有效，但需要补缴土地出让金（江苏省高院2016年观点）。

附已生效判决

苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第1158号

案情简介：钱某明、黄某妹系夫妻关系。钱某明名下原有四间二层楼房，2007年4月11日江苏沙某钢集团有限公司与钱某明签订《房屋拆迁产权调换协议书》一份，主要内容有：因钱某明的上述房屋被拆迁，江苏沙某钢集团有限公司提供钱某明拆迁定销房大户一套、中户一套，并对其他事项进行了约定。2011年5月8日，张家港沙景宽厚板有限公司与钱某明签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，主要内容有：钱某明的房屋于2007年4月11日已拆迁，钱某明的安置房聚兴苑小区13幢205室房屋及Z20车库、聚兴苑小区12幢502室房屋及Z08车库所需房款，扣除拆迁补偿费及补助费后，其还应付165828.85元。2011年5月10日，甲方钱某明、黄某妹与乙方徐某明签订《房屋买卖协议》一份，主要内容有：1、甲方将位于张家港市锦丰镇聚兴苑13幢205室房屋（建筑面积122.57平方米，13幢Z20的自行车库8.05平方米）出售给乙方，……协议签订当日，黄某妹以钱某明的名义向张家港沙景宽厚板有限公司支付了购房款165828.85元，徐某明办理了其中聚兴苑13幢205室房屋及Z20车库的房屋交接手续并领取了房屋钥匙。2013年4月，钱某明、黄某妹办理了聚兴苑13幢205室房屋及Z20车库的房产证，房产证载明上述房屋两人共同共有。徐某明因要求钱某明、黄某妹办理房屋产权过户手续遭拒

一审观点：徐某明与钱某明、黄某妹签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行。徐某明已按约支付购房款194000元，钱某明、黄某妹也已办理了房产登记手续，故徐某明要求钱某明、黄某妹按约继续履行《房屋买卖协议》，办理房屋产权过户手续，于法有据，原审法院予以支持。办理产权过户的相关费用，按照双方协议的约定由徐某明全额承担。钱某明、黄某妹辩称本案买卖的房屋属拆迁安置房，双方签订的《房屋买卖协议》违反了《苏州拆迁安置房买卖政策交易实施细则》关于拆迁安置房五年内不能上市交易的强制性规定，上述买卖协议部分无效，不同意办理产权过户手续。因苏州市对于折迁安置房五年内不能上市交易的相关规定特指有保障性质的经济适用房等，本案买卖房屋土地使用权的取得为出让，不具有保障性质，与普通存量商品房并无不同，故钱某明、黄某妹上述抗辩意见，原审法院不予采纳。

二审观点：本案中双方在《房屋买卖协议》中约定交易的房屋，并无证据证明其性质属于政府保障性住房，因此不应当适用《苏州拆迁安置房买卖政策交易实施细则》关于5年内不得上市交易的规定。原审判决在实体处理上并无不当，二审依法予以维持。