买房人绕开中介就一定属于“跳单”？不！

本文由田涛律师撰写，欢迎转载，禁止抄袭。

   “跳单”是指买房人或卖房人通过中介取得取得联系，在中介已履行陪同看房、签订居间协议、促使买卖双方见面洽谈的情况下，房屋买卖的一方或双方以规避中介费交付义务为主观目的跳过中介而直接建立房屋买卖关系的行为。所以“跳单”的一个很明显的特征就是逃避中介费。现在中介公司为了反“跳单”，大都会在让买房人在看房后签署一个“看房确认书”，不仅确认已履行了提供房源、陪同看房的义务，也确认不准私下交易等禁止“跳单”条款。

    对于《居间合同》、《看房确认书》当中规定的一些反跳单的禁止性条款，是双方合意的结果，不违反国家法律、法规的强制性规定，对双方均有约束力，如果违反应当承担违约责任。但事实上，房源信息不是一家独享，卖房人也不是在一家中介挂牌交易，买房人针对同一个房源先后与两家中介公司合作，后选择了一家费用较低的中介并实际支付了中介费用，这样对于未选择的中介来说，即使“跳单”也不属于违约行为，原因在于：

   （1）“跳单”是中介公司提供的格式条款，该格式条款其本意是为防止买房人利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除中介公司责任、加重买房人责任、排除买房人主要权利的情形，应认定有效。（《合同法》第40条提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。）

   （2）通过其他中介交易并支付中介费没有逃避支付中介费用的主观恶意，而是对在对比服务、价格之后的一种交易对象的选择行为。“跳单”与违反“独家代理”还是有区别的，跳单是跳过中介买卖双方直接交易，而违反“独家代理”是跳过一个中介在另一个中介居间下完成交易。

    所以跳过前一家中介选择后一家中介的行为不能通过“跳单”来规范，但可以通过“独家代理”规范。

最高法指导案例1号：上海中某原物业顾问有限公司诉陶某华居间合同纠纷案

案情简介：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶某华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中某原公司带陶某华看了该房屋，并于同日与陶某华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶某华在验看过该房地产后六个月内，陶某华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某华有关联的人，利用中某原公司提供的信息、机会等条件但未通过中某原公司而与第三方达成买卖交易的，陶某华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中某原公司支付违约金。当时中某原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

一审观点：被告陶某华应于判决生效之日起十日内向原告中某原公司支付违约金1.38万元。

二审观点：中某原公司与陶某华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某华并没有利用中某原公司的信息、机会，故不构成违约，对中某原公司的诉讼请求不予支持。判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中某原公司要求陶某华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持