房价疯涨，卖房人随意涨价，买房人必须知道的维权方法

本文由田涛律师撰写，欢迎转载，禁止抄袭。

  在房价不断上涨的同时，催生了不少“任性”的卖家。有不少房屋已签约在售的卖家，在持续飙升的价格面前心理逐渐扭曲、失衡。有的拒不配合买家过户，有的勒令买家限期支付一笔“涨价费”，还有的卖家不仅任性毁约，还敢“一房二卖”。针对以上各种不诚信的现象，请买房人先武装自己再维权。

一，双方有无书面的房屋买卖合同？

   大多数交易是在中介的居间介绍下完成的，以下两个至少满足一个才能认为双方之间存在房屋买卖合同关系：一是在中介处签订的居间合同已包含了房产买卖要素；二是双方另行签订了房屋买卖合同。

二，看合同是否有效？

  原则上，合同自成立时生效，或者也自双方签字盖章生效。但有的卖房人以其他共有人不知情、无权代理、动迁房未过5年上市限售期等理由主张合同无效，具体再分析。

三、定金如何约定？

  定金条款最通俗的解释就是“卖方违约，双倍返还”。但定金不能因为“双倍返还”就约定的越高越好，法律规定的定金上限为房款总价的20%，超过部分无效。通常情形下对于普通住宅，考虑到交易安全，约定5万元的定金是比较合理的。

四、违约金如何约定？

  根据《合同法》第114条，当事人之间可以约定违约金的计算方法以减少日后在发生纠纷时双方对于各自损失大小的举证困难。违约金的调整规则是过分高于实际损失的可以依申请调低，过分低于损失的可以依申请调高。需要注意的的，这个调整的依据是对比实际损失，考虑到现在楼市火爆，房价疯涨，实际损失（即先后两套房的差额）达到房价的50%以上是比较常见的，所以在确保自己不会违约的情况下可以约定一个较高的违约金计算方法，例如：一方违约的，应支付对方总房款50%的违约金。

五、违约金与定金可以同时主张吗？

  如果合同中既约定了定金又约定了违约金，根据《合同法》第116条，只能选择适用一种。但选择方法不是简单的把定金、违约金进行数字上的对比，科学的选择方法是比较单倍定金、违约金之和与双倍定金的大小，谁大选择适用谁。

六、可以要求继续履行如吗？

  对于卖房人存在拒绝过户等违约行为的，买房人可以根据《合同法》第107条要求继续履行（在房屋买卖合同中就是主张协助办理过户手续）。

七、违约金与继续履行可以同时主张吗？

  只有一种情况下可以同时主张违约金与继续履行，根据《合同法》第114条，在双方针对迟延履行行为（在房屋买卖合同中就是迟延过户、拒绝过户）明确约定违约金的情况下，才可以同时主张迟延履行违约金与继续履行。

八、具体的维权路径

  维权方法包括要求协助过户、支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失等。具体的维权路径是：一、如果卖房人为了卖高价且已经过户给第三人，为了保护房产交易的公示效力，买房人不能要求继续履行，只能在支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失当中择一维权；二，如果还未过户给第三人，可以选择要求继续履行（在房屋买卖合同中就是主张协助办理过户手续），也可以选择支付违约金或双倍返还定金。