因房屋漏水，买房人如何维权？

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    附随义务是指合同当事人依据诚实信用的原则，根据合同的性质、目的、交易习惯所应承担的通知、协助和保密义务。附随义务不是由当事人通过合同来约定，而是由诚实信用原则衍生的。和合同的主义务不同，附随义务不以给付为内容，所以违反附随义务大都不会构成根本违约，不会影响买卖双方合同根本目的实现。一般违反附随义务只会增加合同履行的难度或造成损失，所以只能主张维修、赔偿等责任。

    在房屋买卖合同中，合同的主义务是交付房款和房屋过户，因漏水而负责维修属于附随义务。对于漏水要考虑漏水的严重程度、漏水原因、漏水地点、能否修复等情节，有可能是归于严重质量瑕疵，影响合同目的实现，买房人可以要求解除合同（《最高法商品房买卖合同纠纷司法解释》第13条第1款 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持）；有可能是归于轻微质量瑕疵，只能要求承担维修、赔偿责任，而不能要求解除合同。（《合同法》第111条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。）

    商品房实行保修制度，在保修期内，如果出现例如漏水这样的质量瑕疵，维修责任也在卖房人，如果卖房人不履行维修义务的，买房人可以自行维修，但垫付的维修费用可以另行向卖房人主张。（《最高法商品房买卖合同纠纷司法解释》第13条第2款 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。）

    综上，对于漏水要确定漏水的严重程度，是否属于严重质量问题，是否影响了房屋使用功能的实现，达到以上程度的话可以要求解除合同，达不到以上程度只能要求承担维修、赔偿责任。

附已生效案例

案情简介

    本案所涉金马某幢308室漏水房屋系郦某城公司开发销售，2007年12月20日竣工验收合格。2006年8月22日，案外人徐某平与郦某城公司签订南京市商品房买卖契约（宁房买卖契字200603038号，以下简称买房契约）一份，买房契约约定：乙方徐某平购买甲方南京郦某城公司南京市建邺区河西新城区一期M地块金马郦某城3号308室房屋，其中第十二条“房屋保修”第1款约定，保修期按附件8约定执行，但约定的保修期不得短于国家规定的最低保修期。保修期自该房屋交付之日起计算，第2款约定，该房屋在保修期内因质量问题造成乙方经济损失的，甲方按由房屋质量检测部门认定后赔偿乙方实际损失。附件8“保修范围及期限”规定，屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年（不低于5年）；电气管线、给排水管道、设备安装和装修，保修期为2年（不低于2年）。

2013年6月17日，涉案房屋楼下209室住户发现房屋漏水，即通知物业公司人员查看，经现场排查，发现涉案房屋水表转动，屋内无人，卫生间漫水，遂关闭水表总阀，及时通知308室业主赵某辉。2013年6月22日，在赵某辉、郦某城公司负责渗漏水处理人员马骏、物业公司工作人员及209室业主见证下，由雇工人张红琴等人以风钻形式开挖涉案房屋卫生间地面，发现水泥地面下主供水管道弯头接口处裂缝、松动并伴有部分水溢出。

一审观点

    依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，案外人与郦某城公司签订买房契约，合法有效，各自均应按约全面履行自身义务。赵某辉自案外人处购买涉案房屋，其与郦某城公司之间的权利义务关系均由案外人处继受取得，买房契约所约定之主附合同义务，于本案赵某辉、郦某城公司亦有法律约束力。买房契约约定，保修期自该房屋交付之日起计算，屋面防水、有防水要求的卫生间……防渗漏保修期为5年（不低于5年）；电气管线、给排水管道……保修期为2年（不低于2年）。涉案房屋自2008年1月3日接收至本案2013年6月17日事发时止，所历时间已超五年，保修义务似已免除。然则，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务，本案中，漏水事发部位位于涉案房屋卫生间主进水管道弯头接口处，该处深入水泥地面之下，属隐蔽工程，非专业人员与专业设备，无法获知管损情况并予维修，一般业主较难发现渗漏水及进行日常维护，买房协议中保修期为5年（不低于5年）或2年（不低于2年）之约定，显失公平，此其一。其二，买房协议系郦某城公司提供之格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。买房协议附件8所体现的保修期年限均为国家相关法律法规所规定最低保修年限，郦某城公司以最低标准提供房屋保修义务，未体现合同订立之公平原则。其三，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。卖房协议附件8中保修期为5年或2年后均有（不低于5年）、（不低于2年）之标注，其括号内内容系补充说明抑或选择性条件，无证据进一步明确，应作不利于提供格式条款一方即郦某城公司解释，其保修期年限高于5年或2年。

，郦某城公司未尽公平责任，利用格式合同提供方之优势地位，加重赵某辉房屋保修责任，显失公平，但赵某辉亦对漏水损失扩大具有责任，原审法院酌情判定赵某辉、郦某城公司对漏水造成装修损失各承担50%的赔偿责任。

二审观点

    赵某辉自案外人徐某平处购买涉案房屋，徐某平与郦某城公司之间合同权利义务均由赵某辉继受取得，郦某城公司不因该买卖而免除其应向赵某辉所承担的房屋质量维修保证责任。虽然买卖契约约定，电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年（不低于2年），但本案漏水事发部位处于房屋卫生间进水管道弯头接口处，该处深入水泥地面之下，属于隐蔽工程，一般业主较难发现渗漏水及日常维护，如郦某城公司仅按最低2年保修年限的标准承担责任，势必加重了购房业主的责任，该条款未体现合同订立之公平原则。双方在该条款约定保修期为2年后有（不低于2年）之标注，故从不利于提供格式条款一方即丽城公司解释，诉争房屋水管一般保修期2年，对于特殊部位应不低于2年，因此，郦某城公司以约定2年保修期已过抗辩不承担责任，原审法院未予采纳并无不当。