（一）如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还;如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。

（二）如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。

（三）如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约方履约金。如果买方违约的，定金不予返还;如果卖方违约的，应双倍返还定金。

（四）如果由厂卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。

（五）如果由于卖方本身不具备房屋销售(预售)条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。

（六）如果双方都不存在上述第—项的违约行为，仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成—致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

以上解析了定金的概念、分类、作用和适用规则、签署商品房买卖认购书之后不同情形下定金的处理办法。实践中由于商品房买卖、履约情况的复杂性，有关定金的返还适用纠纷也很复杂，需在不同的情形中具体分析。由于商品房买卖涉及的金额一般较大，相应的定金数额也不会少，因此，一旦出现了商品房买卖定金纠纷，建议寻求专业律师解决。