论《物权法》中车库车位的归属及相关制度之完善

摘 　 要:随着我国经济的不断发展 ,私家车的数量急剧增长 ,而居民小区停车位的增长却相对缓慢 ,现实生活中关于车位、车库所有权的法律纠纷越来越多。2007 年颁布的《物权法》中第 74 条就车位、车库的归属问题首次作出了界定,但《物权法》第 74 条的规定太过粗糙与原则 ,容易产生歧义 ,实践中缺乏可操作性。司法机关应尽快对其做出司法解释完善其法律制度 ,以实现权属清晰、物尽其用、充分保障当事人根本利益。

关 键 词:车位车库；归属和利用；立法评析；制度完善

一  现行《物权法》关于车库车位之权属制度

《物权法》第 74 条规定:“建筑区划内 ,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内 ,规划用于停放汽车的车位、车库的归属 ,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 ,属于业主共有”。由此可见立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场:一 ,区分了车库与 占用小区公共场地的 地面停车场并规定了不同的归属原则。二 ,关于小区车库的归属采当事人约定原则 ,而地面停车场则直接归业主共有。三 ,对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制 ,即应当首先满足本小区业主的需要。

(一)关于“建筑区划内 ,规划用于停放汽车的车位、车库。

用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的分析车位、车库是为服务于整个小区业主居住的便利而建造的 ,其本质是小区整体环境的一部分 ,故其利用应当服从于业主购买专有部分的需要;同时 ,车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容 ,其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主的利益 。法律规定了开发商必须保障一定数量的停车设施 ,是为了防止开发商将区分所有建筑物的停车设施纳入自己所有权范围内单独开发;要求开发商将停车设施首先提供给业主使用 ,是为了保证所有业主能够完全行使小区成员权。

(二)关于车库的归属问题研究一。

车库的归属问题即对“建筑区划内 ,规划用于停放汽车的车库的归属 ,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的分析所谓车库是指隶属于整个小区 ,具有独立的空间 ,用以存放车辆为目的的附属建筑物 ,其归属应当仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库 ,而不包括那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿收费停车位 。严格说来 ,车库可以分为地上车库和地下车库两种。对于地上车库 ,可能是开发商独立兴建的建筑物 ,也可能是业主共有土地之上建造的。开发商独立兴建的建筑物 ,其车库的所有权应当属于开发商 ,根据《物权法》第 74 条第二款的规定 ,当事人即开发商和业主之间可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。约定归属是私法自治原则的体现 ,有利于开发商和业主通过平等协商来实现自身的意志和利益。那么对于在业主共有土地之上建造的车库 ,其所有权应当归所有业主共同拥有。因此 ,《物权法》第 74 条规定中的“当事人”也可广义理解为业主与开发商之间、业主与业主之间或业主与其他当事人之间可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。我国的《物权法》没有对地下车库的归属单独说明 ,而是采用与地上车库相同的约定归属的原则。

(三)关于车位的归属问题研究二 。

车位的归属问题即对“占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位 ,属于业主共有”的分析所谓车位是指区别于车库 ,在小区路边、空地等地点用于停放车辆的设置 。原先的《物权法 草案 》中并没有规定车位的归属问题 ,我国《物权法》对于车位最终采用约定归属与法定归属相结合的形式来决定其归属。小区的停车位主要是为了小区业主的停车方便所建造的 ,如果小区的车位离开了建筑物而存在必将降低其效用 ,因此单纯的将车位归属于开发商或是业主都是不合适的。对于占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位 ,法律明确规定了业主所有权。即业主共有道路或者其他场地上修建的停车位的归属应当随着土地使用权的移转而确定为业主共有 ,商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库。明确法定归属是为了防止开发商可能以格式条款的形式来侵害业主的合法利益。

二、现行《物权法》关于车库车位制度之立法评析

(一)车库车位制度之进步性评析

首先 ,《物权法》第 74 条区分了小区内车库与地面停车场 ,并采纳了不同的产权归属原则。笔者认为车库与地面停车场的区别主要是: 1 ，车库是具有四周封闭的空间 ,具有建筑物的特征 ,地面停车位不具备建筑物的特征。 2 ，车库的开发成本相对较高 ,而且其建造成本不一定分摊到整个小区的建造成本中;地面停车场的开发几乎不需要成本 ,其占用的土地的使用费已经分摊在小区的建造成本中 ,而且其占用的道路或其他公共场地属于全体业主共有财产 。既然车库与地面停车场两者之间差异是如此明显 ,在其产权归属问题上法律自然应当区别对待物权法起草过程中关于小区停车位、车库归属问题之所以难以达成一致 ,其中很大一部分原因就在于将两者的归属混为一谈。《物权法》区别对待露天停车位和车库 ,体现了立法者试图平衡业主和开发商两者利益的努力 ,也是立法技术精细与进步的表现。

其次 ,《物权法》将小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式:出售、出租或者附赠等方式。开发商由于建设了车库 ,所以他天然获得主动地位 ,以决定自己是否要保留车库所有权。《物权法》承认了开发商的这种天然优势地位 ,从而保障了开发商开发更多车库的积极性。从长远来看这种规定也是有利于业主的 ,《物权法》规定用于停放汽车的车位、车库的归属 ,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定 ,间接承认了小区车库车位可以作为独立的交易客体 ,为以后业主再次出让或转租车位提供了法律依据。这样的灵活规定既激发了开发商建造车库的热情又最大限度的保障了业主的利益。第三 ,《物权法》将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 ,直接归属业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位即地面停车场 ,几乎不需要花费建设成本 ,其占用的土地已经属于业主共有财产范围 ,开发商没有理由主张地面停车场的所有权 ,《物权法》将之归属于业主共有是合理的。现实生活中,小区的物业管理公司向业主收取地面停车费 ,由于停车费的性质及其法律依据含混不清 ,造成了不少的纠纷。《物权法》将地面停车位直接归属业主共有 ,业主缴纳的费用不是停车位的租金 ,而是停车保管服务费。物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序 ,杜绝事故隐患 ,因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的 ,应当依法或协议承担相应的赔偿责任。

(二)车库车位制度之法律留白

笔者认为《物权法》第 74 条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷 ,因而具有重大实践意义。但是 ,笔者认为《物权法》第 74 条也有遗漏和法律留白 ,这些遗漏和法律留白会给司法实践留下诸多“隐患”。首先 ,《物权法》第 74 条第 1 款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要 ,但是这一规定太过粗糙与原则 ,容易产生歧义 ,缺乏可操作性。这给司法实践中当事人以及法律工作者如何理解和应用带来一定的困惑。其次 ,《物权法》第 74 条第 2 款虽然将小区内车库归属交由当事人约定 ,但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属。物权法在制定过程中关于车库归属问题理论上一直存在重大争议 ,起草者对待此问题也摇摆不定 ,多次易稿。最终出台的《物权法》选择了由当事人约定 ,但是只要有约定就有可能存在约定不明或没有约定的情形 ,在这种情形下 ,立法者的立场甚为重要 ,但是《物权法》却回避了这一问题。最后 ,我国的《物权法》并没有对地下车库的归属单独说明 ,而是采用与地上车库相同的约定归属的原则。对于地下车库 ,因其不是作为所有建筑物的附属设施兴建的 ,所以它既不能说是在开发商的土地上建造的 ,也不能说完全是就业主共有土地使用权上兴建的。地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则 ,并不适用地下建筑物与土地的使用权的关系。且车库作为可以独立使用的对象不应属于小区的公共设施 ,因此以约定的方式来确定地下车库的所有权较为合理。新颁布的《物权法》摒弃了《物权法 草案 》中原有的业主所有说 ,回避了这一问题。在此情况下 ,如若立法机关和司法机关不能及时予以作出相应的解释 ,必将引起司法实践中的不一致。

三、车库车位制度之法律完善

(一)“应当首先满足业主需要”的完善

对“应当首先满足业主需要”的理论分析前文业已述及 ,《物权法》第 74 条第 1 款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要 ,但是这一规定太过粗糙与原则 ,容易产生歧义。关于如何理解“应当首先满足业主需要”学界主要有两种观点。一种观点认为“首先满足需要 ,就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主 ,而不能高价卖给第三人”;另外一种观点认为该条实际赋予了业主对小区车库的优先购买权或优先承租权 。笔者认为第一种观点是不明确的 ,若现实生活中出现了开发商就车库车位的价格无法与业主达成协议而出现的纠纷时 ,即使开发商和业主谈判僵局出现了也不让开发商对外出售或出租 ,对于开发商是一种比较严苛的限制。第二种观点即业主对小区车库享有优先购买权或优先承租权 ,虽然优先购买权或优先承租权对小区车库的对外出售或出租施加了一定的限制 ,但是一般观念上认为行使优先购买权必须是在同等条件下 ,开发商为了多获利 ,可以轻易引用“同等条件”而将车位出让给业主以外的人或以此相要挟来让业主被迫承受高价 ,这样立法者希望通过“首先满足业主的需要”保护业主利益的目的就很容易落空。

笔者认为既然优先购买权方案的缺陷在于“同等条件”使得开发商容易规避法律 ,那么就从“同等条件”的突破开始来实现“应当首先满足业主需要”的立法目的。

(1) 行使优先购买权或优先承租权不以同等条件为前提

虽然理论上一般认为优先购买权 优先承租权 应该在同等条件下行使 ,有些国家的民法典甚至对此做了明文规定 。但是笔者认为 ,法律的目的在于利益平衡 ,优先购买权制度的出现是一种保护倾斜 ,“同等条件”是为了平衡。如果“同等条件”运用的结果造成另一种倾斜 ,我们有理由修正它 ,使法律的天平再次平衡 ,因此法律可以赋予业主一定期限内的异议权。如果业主觉得开发商定的价格过高可以表示异议 ,并可以提请与双方无利害关系的专业机构进行合理估价。如果仍然有异议的 ,可以向人民法院起诉 ,人民法院可以运用自由裁量权在专业估价机构结论的基础上对价格做出直接干预。

(2) 优先购买权或优先承租权的主体范畴分析

小区车库优先购买权或优先承租权的主体 包括权利主体与义务主体 的判断是一个非常复杂的问题。首先是义务主体 ,我们通常理解的小区车库优先购买权的义务主体主要是指开发商 ,但是其它依法取得车库所有权的主体 业主或非业主 再次出租或转让车库时也成为了义务主体。因此既然立法者规定“首先满足业主的需要”是为了解决小区业主停车问题 ,那么在出现小区车库车位向外转让的情形时 ,无论谁拥有车库的所有权 ,都应当受到“首先满足业主的需要”的限制;其次是权利主体 ,我们通常理解的“首先满足业主的需要”是指满足拥有汽车的业主的现实停车需要 ,但是没有汽车的业主能否主张优先权呢 ? 假设某些业主在车库首次出售时没有汽车 ,开发商便将当时“多余”的车库卖给了业主以外的人员。经过两年后 ,业主买了车却没有车位停车 ,他们能否主张该条款来保障自己的权益 ? 从效率的角度来讲当然不可以了。但是从正义角度出发 ,这似乎对后买车的业主不公平 ,而且能够同时买房子和车的居民毕竟不多。笔者认为可以赋予没有汽车的业主以优先购买权或优先承租权 ,业主可以将这个车位出租或转租来获取收益。另外业主也可以以缴纳一定费用为代价 ,与开发商签订将来才生效的买卖或租赁合同 ,并通过相应公示制度来保障自己的权益。

(3) 违反“首先满足业主需要”原则而出售或出租车库的效力的界定

“首先满足业主需要”既然意味着业主对小区车库享有优先购买权或优先承租权 ,那么侵犯业主的优先购买权或优先承租权而转让或出租车库的行为的效力应如何界定呢 ?判断这种行为有效或无效 ,主要看义务人是否履行了通知义务。鉴于享有优先权的业主的人数可能比较多 ,因此可以规定开发商必须采取公告的方式通知业主行使优先权;而且第三人可以自己为通知行为 ,第三人的通知视为义务人的通知。

二  没有规定约定不明或没有约定情况下车库的归属

前面笔者曾提及 ,新颁布的《物权法》第 74 条与一再修订的《物权法 草案 》相比较 ,有一明显改动之处就是在当事人之间对车库没有约定或者是约定不明确时该如何认定其所有权时摒弃了《物权法 草案 》中原有的业主所有说 ,但却没有明确规定约定不明或没有约定情况下车库的归属 ,留下了“隐患”。业主共有原则只适用整体产权归属 ,约定不明或没有约定情形毕竟只占少数 ,一般情形下 ,绝大部分车位归属已经明确约定 ,只有个别约定不明或没有约定的 ,不适宜采用归业主共有原则。笔者认为 ,有些学者提倡采用是否计入公摊面积的标准 ,即根据成本和面积“分摊”情况来判定产权归业主还是开发商 ,这种观点还是比较合理的 。如果房屋在销售时 ,开发商将停车位、车库成本或面积分摊到建筑成本或房屋面积中 ,停车位、车库产权就应当归业主 ,如果没有就归开发商。

综上所述 ,《物权法》的颁布 ,从一定程度上解决了因立法滞后所导致关于车位、车库归属争议的问题。但也正是由于其刚刚颁布 ,该条文仍缺乏可操作性 ,立法机关、司法机关应尽快从司法实务中总结经验、教训 ,以实现权属清晰、物尽其用 ,充分保障当事人根本利益的实现。

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