黄维青律师谈：公房与私房拆迁补偿差别

上海市国有土地上房屋拆迁补偿形式分为公房补偿和私房补偿：

一、公房补偿：补偿对象为同住人（人头上的补偿）。同住人的认定以户口为依据，参照上海的应安置人口标准。如果是公房的户主，对房屋也有所有权，虽然没有产证，也可以分到房屋上的补偿。

二、私房补偿：

1、未出租私有居住房屋或者出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，补偿形式为：房屋上的补偿（房产证）+人头上的补偿（按户口）

房屋上补偿公式：（被拆除房屋的房地产市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积

2、出租居住房屋，被拆迁人未与房屋承租人协议解除租赁关系的：拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租。

需要说明的是：享受过住房政策性补助和拆迁安置的，基于人头上的补偿不能得到。

目前无论是公房还是私房拆迁，都是数砖头加托底保障（套型保底）的补偿标准。即使是没有产权的公房，仍然会核定建筑面积，根据市场评估价格确定房屋的货币补偿款。对于此种补偿标准，很多人产生了误会，认为既然是以面积作为补偿标准的，这些都补偿都是房屋本身，不考虑人口因素的，均应归公房承租人所有；特别是在没有托底保障的情况下，更认为其他安置对象没有权利分割拆迁补偿款。然而这样的理解就彻底错误了。

公房与私房有着极大的差别，公房的承租人并不类似于私房的产权人，对房屋享有绝对的排他的权利。公房的使用权应归房屋的承租人和同住人共有。因此无论公房面积多大，无论在拆迁中的安置对象有无享受到托底保障，同住人与承租人均可以遵循一人一份，均等分割的原则。