黄维青律师推荐案例：一方卖房配偶可撤销

出租车司机孙某夫妻共有一套在上世纪八十年代初建造的60平方米的旧楼房(登记在他们夫妻二人的名下)。他们夫妻早就商量将该旧楼房卖掉,然后买一套新的宽敞一些的楼房。在今年3月初,孙某的妻子在外地出差的时候,一位买主张某找上门来,看了房屋后,孙某与张某很顺利签订了房屋买卖合同。合同主要内容是:房屋价格102000元,张某先交20000元房款,在5月10日之前交70000元,在交款的当日孙某将房屋交给张某占有使用,在5月底之前办完房屋一切过户手续,然后张某交清余款12000元。

但在今年4月20日张某通知孙某说,因为他得知该房屋是孙某夫妻二人共有的,合同只有孙某一人签字,是属于无权代理,他要撤消该房屋买卖合同,并向孙某索要已交的20000元房款。而孙某不同意撤消合同,孙某的妻子认为卖房是他们夫妻早就商量好的,并且也明确向张某表示她追认该合同有效。在双方协商无果的情况下,张某向法院提起诉讼,要求法院确认原告与被告订立的房屋买卖合同无效,孙某返还20000元预付房款。法院审理后,判决支持了原告张某的上述诉讼请求。

黄律师：从本案原告张某与被告孙某签订的房屋买卖合同的情况来看,因为合同上只有房屋共有人之一的丈夫孙某一人的签字,而没有另一共有人妻子的签字,这应当认定是丈夫对妻子无权代理订立的合同。即使是真的作为共有人之一的妻子同意丈夫卖他们共有的房屋,但由于在订立合同时没有向合同的相对人张某表示出来,即相对人并不知情,不能认为相对人知道作为共有人的妻子同意由丈夫处分该房屋。因而认定这样的合同是无权代理这是没有问题的,即该合同此时是不确定的。

《合同法》规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤消的权利。撤消应当以通知的方式做出。

依据法律规定,原告张某作为善意相对人的合同另一方,有催告被代理人即被告的妻子在一个月内予以追认的权利,也有撤消合同的权利。本案中的合同相对人直接通知撤消合同当然是完全可以的。被代理人即被告孙某的妻子虽然有追认的权利,但追认也需相对人张某同意为条件,在相对人不同意时,即使追认也不是合同就一定成立。但如果被告孙某有证据证明原告张某在订立合同时知道买卖的房屋是孙某夫妻共有且孙某的妻子也同意卖房,这时张某就不属于善意相对人了,在追认之前就没有撤消的权利,待被告孙某的妻子追认后,该合同则变为有效,张某就必须按合同履行。但在本案中被告孙某并没有提出这样的证据。也就是说,本案原告张某是属于善意相对人,他有不同意被代理人追认和主动提出撤消的权利。本案中原告张某通知被告撤消合同了,因而合同是无效的。