黄维青律师以案说法：婚约购房风险及应对

案例：王阿姨是本市一家食品有限公司的退休工人，退休后的生活惬意，惟一让她烦心的就是女儿的婚姻大事。女儿已经28岁了，好不容易谈了个男朋友，自己对这个准女婿也挺满意。两人交往一年多后，两家人便分别开始张罗起儿女的婚姻大事。最重要的便是买房。王阿姨和亲家商量后口头约定，由两家人共同出资买房，王阿姨家出大部分钱，亲家出小部分钱。于是，他们在宝山区买了一套两室一厅的新房，产权登记在小两口的名下。但世事难料，就在临结婚前，女儿和准女婿因为感情不和最终决定分道扬镳，原本热热闹闹的婚事却冷淡收场，令王阿姨失望不已。除了烦心事，接踵而来的一场官司更让王阿姨的生活蒙上一层阴影。准女婿一纸诉状将女儿告上法庭，要求等额分割在宝山区购买的这套婚房。王阿姨由于缺少证据证明当初和亲家口头约定的出资比例，在房地产交易中心办理产证时也没有明确双方的产权份额，因此法院最终支持了准女婿的诉求，判决双方等额分割房产。

黄律师分析：

在中国传统文化中，婚姻意味着一对新人的结合，也意味着两个家庭的结合。因此在谈婚论嫁时总十分避讳谈及财产问题。随着当今经济发展和社会进步，以及离婚率不断上升，因结婚不成而发生的财产纠纷已告别了“分彩电、分冰箱”的传统认识，一旦财产纠纷涉及房产，则涉案标的额将十分巨大。上述案例中的当事人王阿姨就是因未充分考虑恋爱婚姻的不确定性及婚前购房的风险性，其权益最终未能得到法律的保护。

实践中，经过一段时间热恋后，恋爱双方都会谈及婚姻和筹备结婚的事，在结婚登记前购买婚房的情况也十分普遍。基于传统观念，双方在购房时大多不注重明确双方的债权债务关系或是确定双方对共有物权所享有份额。倘若日后结婚不成，在分手时恋爱期间所购的婚房归属往往会产生较大的争议。现实生活中，婚前购房经常存在以下几种情况：

第一种，由一方出资，以自己名义购买，另一方未出资。这种情况下出资方对于该婚房享有完全的所有权，双方就该房归属发生争议的可能性不大。

第二种，以一方名义购买，但双方都有出资。这种情况下判断婚房是否属于双方共有财产，主要看双方出资时是否基于共同所有的目的而买房且都有出资。如果有证据证明双方是基于想婚后共同所有的目的而买房且双方都有实际出资的，一般来说，都是作为双方共有财产来认定房产归属的。但倘若无法举证证明出资系因以双方结婚后共同居住为目的且双方都有出资的，该房产法院一般会倾向于认定为一方的个人财产。对于另一方的出资在结婚不成时是否退还，主要由法院根据双方出资目的的举证以及结合案件的实际情况酌情判断。

第三种，以一方名义购买，但只由另一方出资；这种情况下，若一方不承认另一方有出资，在不能举证证明自己有出资且不是赠与的前提下，一方的权益法院是无力保护的。若出资一方能举证证明购房系其全额出资且之所以登记另一方名义是以想与另一方结婚，婚后共同生活为目的，则该行为应是一种附条件的赠与行为。若结婚不成，视为赠与所附条件客观上不成就，则该房屋所有权应当返回实际出资购买人。当然，若出资方没有证据证明是以婚后共同生活为目的，可以考虑主张以结婚为目的的大额金钱的返还。若出资一方既能证实自己有出资并能证实不是赠与的，则该房屋应归属出资一方所有。

第四种，以双方名义购买，只由一方出资；此种情况若双方没有约定的，则视为是出资方对未出资方的赠与，产权登记在双方名下，又无按份共有约定，会被认定为共同共有。

第五种，双方都有出资，但出资比例不同，按份共有。此种情况建议产权证上明确共有类型为按份共有且明确双方的共有份额或双方另行书面约定共有份额，以避免日后因份额争议产生的纠纷。

针对上述婚前购房的几种情况及可能产生的纠纷，律师给准备婚前买房的新人及他们的父母提出以下建议：

1、保存好婚前购房的预售合同或是买卖合同的原件及付款发票。

合同及发票原件是证明产权归己所有及出资情况的有效证据，应当慎重保存。

2、购房付款使用银行转账，不建议使用现金交易。

银行转账的好处在于资金来源及汇款人和收款人信息都可以从银行查取，纠纷产生时容易调查取证。若使用现金交易，资金来源及使用资金的性质很难讲清道明。

3、购房资金规范管理。

买房时，无论是定金还是首付款和其他付款，都建议从一个银行的一个账户支付，避免一银行多账户或是多银行多账户操作，造成资金来源和去向说不清、举证不能的情况。每次存、取款，保存好存取款凭证。

4、双方共同出资购房时建议另行订立书面约定，明确双方出资比例及产权份额，并登记在房屋产权证之上。

实践中经常有这样的情况，男女恋爱期间感情自感不错，共同出资买房后不在产权证上明确各自的产权份额或是另行书面约定份额，这种情况下多出资一方在另一方主张等额享有产权时其权益很难得到法院的保护。上述案例中王阿姨家的遭遇就属于这种情况。

5、购房有父母出资的，须订立书面协议明确资金的数额及资金的性质。

新人婚前购房很多情况下都会有自己父母的资助，此时要注意以书面形式明确父母资助的资金数额和资金的性质是赠与还是借用以及将资金交付于谁。资金交付的方式也建议使用银行转账方式，不建议以现金方式交付。