黄维青律师谈：婚前购买婚后还贷产权归属

共有权人问题是二手房交易中的关键问题，房屋出售必须经共有权人同意，但房屋的共有权人单凭房地产权证上的名字是不足以判断的。

案例：陈女士在去年3月购买了一套总价100万元的商品房，首付款30万元，余款70万元以银行按揭贷款方式支付，房屋所有权证上的产权人只有陈女士一个人的名字。陈女士在去年10月与李先生结婚，婚后两人共同偿还银行按揭款及利息。今年3月陈女士与李先生离婚，该房屋的产权应如何界定？

黄律师解析：只要婚前购买的房屋，该产权证上是一个人的名字，如果没有特别约定，那么婚后该房屋仍属于该个人所有；婚后配偶的一方购买的房产，该产权证上是一个人的名字，如果没有特别约定，那么该房产应属配偶双方共同所有。

如果婚前以个人名义买的房子，婚后却共同还贷，房屋可能属于夫妻共有。按照婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产（法律有其他规定的除外）；（五）其他应当归共同所有的财产。由此可见，房产的首付款及去年10月前陈女士结婚前所偿还银行部分的按揭款及计息应属于陈女士的婚前财产，属于个人所有，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但婚后双方为该房产支付的银行按揭款及利息部分款项则属于夫妻双方共同财产，李先生仍可以对此部分房价款及利息主张部分权利（除非有特别约定）。

在实际操作中，可以将婚前婚后以个人名义购买的房产是否属于夫妻共有财产归结为以下几种情形：

（一）婚前以个人名义购买，并且已经支付全额房款；或者婚前以个人名义购买且婚前该房产已无抵押贷款，则该房产在婚后仍属于个人财产。

（二）婚前以个人名义并且利用按揭贷款购买，婚后共同还贷或以自己存款还贷，该房产婚后还贷部分属于共有财产。

（三）婚前以个人名义购买，在新《婚姻法》颁布实施（即2001 年4月28日）前已经结婚满8年，则该房产属于共有财产；如未满8年，则仍属个人财产。

（四）婚后以个人名义购买，该房屋归夫妻共同所有，有约定的除外。