广州张静律师解答：需结合合同约定、漏水情况、维修情况、是否已过户等情况综合分析认定。下面这个案件可供参考：房屋买卖合同约定房屋不存在漏水或白蚁问题，如有的话，卖家负责维修和赔偿损失。买家收房后即开始装修，装修过程中发现又漏水又有白蚁，于是拒绝过户，并发函要求解除合同。卖家起诉买家赔偿解除合同的违约金总房价20%。法院审理后认为，首先，漏水和白蚁问题会严重影响房屋的正常使用，买家要求解除合同，卖家同意，故合同解除。其次，关于谁违约的问题，卖家先承诺没有漏水及白蚁问题，现被证实有问题且一直无法完全维修，故买家解除合同不构成根本违约，无需支付违约金。再次，卖家已收的定金需退还。最后，买家产生了装修损失9千多元，有权要求卖家赔偿。最终，法院判决合同解除，定金退还，卖家还需赔偿买家咨询费9千元。双方互不支付对方违约金。

判决书节选：

    涉案《不动产买卖合同》合法合同｡ 从上述合同约定可知，双方在合同中约定涉案房屋存在漏水或白蚁问题，出售人应承担修复义务或赔偿损失，并未约定可以解除合同｡ 但根据查明事实可知，双方在签订合同后在2021年12月发现涉案房屋漏水至2022年4月期间，涉案房屋多次漏水多次维修，也未有证据显示2022年4月份涉案房屋的漏水问题已得到彻底解决。住房作为特殊的商品，具有花费价值高、使用时间长，与生活品质紧密相关等特点｡ 购房者花费上百万元购买房屋的目的是想拥有一个安居之所，而房屋存在的漏水问题，可能成为未来生活的不确定因素｡ 房屋是否存在漏水问题对购房者的选择造成重大影响｡ 基于上述认定同时综合考虑王卖家在签订《不动产买卖合同》时确认涉案房屋不存在漏水问题和白蚁蚁患，但涉案房屋确实存在漏水问题和白蚁蚁患，吴买家在不知情的情况下签订房屋买卖合同，在多次维修后仍无法确认维修效果等因素，认定吴买家于2022年4月9日提出不办理过户手续具有合理性，王卖家以吴买家拒不办理过户手续为由要求确认合同于2022年5月26日解除依据不足｡ 基于王卖家主张解除合同，而吴买家在2023年4月3日庭审时也表示同意解除合同，本院认定合同于该日解除。

    关于涉案合同解除后法律后果的清理问题。王卖家要求吴买家支付成交价20%的违约金，该条约定实质是因买受人构成根本违约后出售人可解除合同，买受人应承担的违约责任，但如上所述，王卖家在签订《不动产买卖合同》时确认涉案房屋不存在漏水问题和白蚁蚁患，但涉案房屋确实存在漏水问题和白蚁蚁患，吴买家在不知情的情况下签订房屋买卖合同，在多次维修后仍无法确认维修效果而提出不办理过户手续具有合理性，故王卖家主张吴买家支付成交价20%的违约金缺乏充分依据，本院不予支持｡ 合同解除，双方权利义务终止，依照合同解除的法律后果，王卖家应当将已收取的购房定金10万元退还给吴买家。同时考虑吴买家已对涉案房屋进行维修，合同解除后王卖家收回房屋，王卖家亦因此部分装修而受益，本院根据查明事实酌情认定王卖家向吴买家补偿装修费用9067.5元。