广州张静律师解答：属于租赁合同，租期20年以内的有效，超过20年的部分无效。房屋使用权转让合同一般针对一些不能过户，不能交易的房屋签订，既然没有约定过户条款，则无论内容如何约定，本质上还是租赁合同。而租赁合同的最长期限的20年，超过20年的部分则无效。如下面这个案件就是这样判决的。

判决书节选：

    关于涉案《物业使用权受让合同》的性质及效力问题｡ 首先,从《物业使用权受让合同》的内容来看,双方交易的标的为涉案房屋的使用权,合同中并未有转移涉案房屋产权登记的约定,且明确约定在本合同期满之日黄某应依照约定的期限将物业使用权归还给坤某公司,故双方的交易模式实际上为坤某公司将涉案房屋租赁给黄某使用,而黄某在约定的时间内向坤某公司支付租赁对价,双方成立的是房屋租赁合同关系｡ 其次,《物业使用权受让合同》是双方的真实意思表示,内容没有违反法律法规的强制性规定,且涉案房屋所在的楼栋已取得建设工程规划许可证,并于2022年1月28日取得竣工联合验收意见书,故《物业使用权受让合同》应属合法有效,双方均应依约切实履行｡ 再次,双方签订的《物业使用权受让合同》约定的使用年限为自合同签订之日起至2061年10月31日,可见,双方约定的租赁期限已经超过二十年，租赁期限超过二十年的部分为无效｡