邹文杰
服务地区：广东-深圳
擅长：合同纠纷、房产纠纷、建筑工程
邹文杰律师亲办案例
成功案例：没有特别约定 停车场属业主共有
来源：邹文杰律师
发布时间：2014-08-02
浏览量:475
成功案例：
案情介绍：
海某开发公司系海某苑开发建设单位，海某苑于2001年12月10日竣工，小区地下负一、二层面积均为4197.05平方米，未计容积率为停车场，地面停车场规划内北面停车位15个，南面停车位17个。海某开发公司与业主未就海某苑停车场归属进行明确约定。2000年6月5日，海某开发公司将海某苑停车场抵押给被告向其借款250万元，2003年4月3日，海某开发公司与被告签订转让协议，将海某苑停车场转让给福某贸易公司抵债。福某贸易公司于2004年3月9日成立非独立法人分支机构福某贸易公司海某苑停车场，不具备物业管理资质，领取了深圳市公安局交通警察局核发的《深圳市经营性停车场许可证》，开始经营管理海某苑地面及地下负一、二层停车场，海某苑原物业管理单位“某居业公司”仅负责管理停车场以外区域。2006年7月，海某苑业委会与“某居业公司”物业管理合同期满后，海某苑业委会与金某物业公司签订《物业管理合同》，约定金某物业公司对海某苑实行一体化物业管理，其中包括停车场部分物业管理。随后，海某苑业委会向福某贸易公司发出要求返还停车场管理权的函，福某贸易公司未予理会。海某苑业委会与金某物业公司遂诉至法院，要求福某贸易公司退出非法占用的海某苑地面及地下停车场区域，确认停车场所有权归海某苑小区业主共有。
法院经审理判决确认海某苑地面及地下负一、二层停车场所有权归小区全体业主共有，由原告海某苑业委会代表全体业主委托现聘金某物业公司统一经营和管理；福某贸易公司于判决生效后15日内退出海某苑停车场管理并配合金某物业公司办理停车场移交手续。
法律分析：
停车场属建筑区划内、规划用于停放汽车的车库，是小区的配套设施，其使用应首先满足小区业主的要求。海某苑小区停车场地面部分，为建筑区划内占用业主共有部分场地规划而成，属全体业主共有。小区地下负一、二层的停车场未计容积率，属公共面积。此外，开发建设单位海某开发公司未就停车场归属与小区业主进行明确约定，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，开发商与业主对停车场没有特别约定的，停车场权益随房地产同时转移。故海某苑地面及地下负一、二层停车场均应当属于全体业主共有。根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。在小区已合法选聘金某物业公司进行统一管理的情况下，应交由该物业企业统一管理，依法不得分割管理。被告福某贸易公司与海某开发公司的债权债务关系不属本案审查范围，但海某开发公司无权处分属于海某苑全体业主共有的停车场，其对海某苑停车场的抵押、转让行为无效，福某贸易公司不能因此取得海某苑停车场的所有权，而对于福某贸易公司与海某开发公司的债权债务纠纷，则应另循法律途径解决。
没有特别约定 停车场属业主共有
海某开发公司系海某苑开发建设单位，海某苑于2001年12月10日竣工，小区地下负一、二层面积均为4197.05平方米，未计容积率为停车场，地面停车场规划内北面停车位15个，南面停车位17个。海某开发公司与业主未就海某苑停车场归属进行明确约定。2000年6月5日，海某开发公司将海某苑停车场抵押给被告向其借款250万元，2003年4月3日，海某开发公司与被告签订转让协议，将海某苑停车场转让给福某贸易公司抵债。福某贸易公司于2004年3月9日成立非独立法人分支机构福某贸易公司海某苑停车场，不具备物业管理资质，领取了深圳市公安局交通警察局核发的《深圳市经营性停车场许可证》，开始经营管理海某苑地面及地下负一、二层停车场，海某苑原物业管理单位“某居业公司”仅负责管理停车场以外区域。2006年7月，海某苑业委会与“某居业公司”物业管理合同期满后，海某苑业委会与金某物业公司签订《物业管理合同》，约定金某物业公司对海某苑实行一体化物业管理，其中包括停车场部分物业管理。随后，海某苑业委会向福某贸易公司发出要求返还停车场管理权的函，福某贸易公司未予理会。海某苑业委会与金某物业公司遂诉至法院，要求福某贸易公司退出非法占用的海某苑地面及地下停车场区域，确认停车场所有权归海某苑小区业主共有。
法院经审理判决确认海某苑地面及地下负一、二层停车场所有权归小区全体业主共有，由原告海某苑业委会代表全体业主委托现聘金某物业公司统一经营和管理；福某贸易公司于判决生效后15日内退出海某苑停车场管理并配合金某物业公司办理停车场移交手续。
法律分析：
停车场属建筑区划内、规划用于停放汽车的车库，是小区的配套设施，其使用应首先满足小区业主的要求。海某苑小区停车场地面部分，为建筑区划内占用业主共有部分场地规划而成，属全体业主共有。小区地下负一、二层的停车场未计容积率，属公共面积。此外，开发建设单位海某开发公司未就停车场归属与小区业主进行明确约定，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，开发商与业主对停车场没有特别约定的，停车场权益随房地产同时转移。故海某苑地面及地下负一、二层停车场均应当属于全体业主共有。根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。在小区已合法选聘金某物业公司进行统一管理的情况下，应交由该物业企业统一管理，依法不得分割管理。被告福某贸易公司与海某开发公司的债权债务关系不属本案审查范围，但海某开发公司无权处分属于海某苑全体业主共有的停车场，其对海某苑停车场的抵押、转让行为无效，福某贸易公司不能因此取得海某苑停车场的所有权，而对于福某贸易公司与海某开发公司的债权债务纠纷，则应另循法律途径解决。
以上内容由邹文杰律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电邹文杰律师咨询。
邹文杰律师主办律师
帮助过59人好评数0
深圳市深南中路1099号平安银行大厦3楼
LAWYER INFORMATION
律师信息
-
律师姓名：邹文杰
-
执业律所：广东卓建律师事务所
-
职 务：主办律师
-
执业证号：14403*********686
CONTACT ME
联系本人
-
服务地区：广东-深圳
-
地 址：深圳市深南中路1099号平安银行大厦3楼