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股东以个人名义代公司签租赁合同风险高

作者:黄艳  更新时间 : 2021-11-11  浏览量:131

文/李晶宁、黄艳

【导语】

在社会经济活动中,人们已经从信奉君子协定逐渐演变成信奉契约精神。对于寻常老百姓而言,一纸契约的白纸黑字,有时可能出现多人多理解的局面。那么,一些相对复杂的商业活动中,合同的签订应当足够审慎。尤其涉及到股东、法定代表人代表公司签订合同时,更需要分清签订合同的主体是公司还是股东或实际控制人,避免影响合同效力,或合同义务、不利后果的承担。

【基本案情】

2014年10月,L先生承租了北京市顺义区高丽营镇一处经营用房,打算用作宾馆经营。2016年,L先生以租赁房屋为经营场所,作为发起人建立了Y酒店公司。公司成立后,因为房屋手续不全,很长时间未能开立基本账户。2016年、2017年、2018年期间,Y酒店公司各股东按照股权比例支付租金。

2018年10月3日,B先生购买了L先生在Y酒店公司的42%股权。根据《转股协议书》,L先生配合B先生与出租方签署了一份三方协议,约定:1、L先生与出租方签署的原房屋租赁合同自动解除,出租方与B先生重新签订租赁合同。合同自2019年2月1日起,起始年租金165万元,租期5年,租赁期内每二年租金递增10%,合同到期出租方继续出租房屋的情况下,B先生享有优先承租权(其余条款以双方协商签订合同为准);2、B先生于2018年10月31日之前结清欠缴2018年度租金107万;如不能按期结清前述107万,则出租方不与之签订租赁合同。

在《三方协议》签订后,出租方交付给B先生60间房间,剩余80多间房由Y酒店公司大股东D先生控制。B先生、D先生按股权比例支付了2018年度拖欠的租金107万元,并按各自管理房间数对酒店经营收入进行分配。

2019年初,因出租方与大股东D先生产生争议,出租方拒绝按照《三方协议》与B先生签订租赁合同,并于2019年7月起诉至法院,以B先生违约为由,要求B先生腾退租赁标的物并予交还,并按照4520.5元/日标准支付租金至实际腾房之日。

B先生认为,出租方并未与自己签订租赁合同,而且房屋实际由Y酒店公司经营使用,并非自己个人使用,故Y酒店公司才是适格被告。但是,法院经审理认为,根据B先生与出租方签署的三方协议约定了租赁期限、租金标准为由,认定B先生虽未与出租方重新签订租赁合同,但双方就涉案房屋建立了租赁合同关系,最终判令B先生腾退房屋、支付租金。

【律师说法】

本案当中,结合合同履行情况可知,Y酒店公司的发起人L先生先行与出租人签订租赁合同,而后以租赁场地为经营场所申请设立了Y酒店公司,公司成立后,实际占有、使用房屋的是公司。在公司未取得对公账户的情况下,由公司股东按照股权比例向出租人支付租金,出租人对此知情,亦接受前述合同履行方式。显而易见,公司是实际承租人,对承租人义务进行了确认。与此同时,出租人长期以来对公司是实际承租人的事实明知,且通过受领公司股东按股权比例支付的租金、帮助公司办理各项经营手续等行为,认可了涉案房屋的实际承租人是雅尚公司,而非签约承租人。按照双方真实意思表示,Y酒店公司应为真正的租赁合同主体。

如果B先生在一审程序中提交Y酒店公司长期未开户只能由各股东按股权比例支付租金的证据、股东个人支付租金且出租方同意受领的证据、出租方仅向B先生交付部分房屋、Y酒店公司开发住宿发票的证据,通过证据链证明Y酒店公司是实际承租人,B先生签订三方协议是基于Y酒店公司法定代表人代为签订合同的代表行为,并非个人行为,案件很可能是不同的结果。

不过,事后应诉的难度风险远远大于签合同时的实现风险防患。如果Y酒店公司成立后,及时追认租赁合同关系,其后以公司名义签订房屋租赁合同,便可免除股东个人承担公司债务的风险。

合同问题错综复杂,每一次签署都应该慎之又慎。一来,谨慎签章,条件允许可以先由法律专业人士代为审核,签章的一般后果是认可合同全部内容,自愿接受合同约束;二来,要有证据保留意识,合同履行过程中的痕迹材料全面保存,一旦发生纠纷,也有证据上的保障,降低查明事实难度。



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