郝X与李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)鲁01民终3561号

上诉人（原审被告）:郝X，男，19XX年出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：李振，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李XX，女，19XX年出生，汉族，住山东省梁山县。

委托诉讼代理人：徐仲勋，山东众寻律师事务所律师。

原审第三人：山东XX房地产经纪有限公司，住所地济南市。

法定代表人：李XX，总经理。

委托诉讼代理人：王XX，女，系该公司员工。

上诉人郝X因与被上诉人李XX、原审第三人山东XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

郝X上诉请求：1.依法裁定撤销判决，发回一审法院重审，或者查清事实后改判驳回李XX的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李XX承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清，在本案李XX起诉立案之前，完全是因为李XX属于省社保原因导致无法办理涉案房产过户，郝X并不存在违约和过错。2016年9月14日，郝X与李XX签订《房屋买卖合同》，2016年12月2日和2016年12月19日，又分别签订了《变更协议书》和《补充协议》。《补充协议》签订后，XX公司就开始协助办理房屋过户，由于李XX的社保是在省社保缴纳，受当时济南楼市限购令的影响，一直无法办理过户。郝X一审提供的微信聊天记录表明因为急等着用这笔钱（剩余52.5万元房款）买房，郝X很着急，在迟迟办不了过户期间，李XX既不积极想办法解决问题，又有一段时间让郝X和XX公司都无法联系到。在郝X与李XX互发律师函以及直到李XX一审立案之前，省社保过户的问题都没有解决。原判决对上述事实没有查清，郝X并不存在违约和过错。二、郝X出售涉案房产的目的是为了再购买一套面积大的改善住房，而在无法为李XX办理过户期间，济南市发布了房地产调控新政，造成郝X不再具有购房资格。本案情形属于“因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”，郝X有权解除合同。涉案房产是郝X在济南市的唯一一套住房，因面积较小（建筑面积55.7平米），郝X想卖掉后接着换一套大一点的改善住房。然而在郝X与李XX签订房屋买卖合同之后，在因李XX属于省社保无法办理房产过户期间，2016年12月26日、2017年1月17日和2017年4月19日，济南市发布了三次房地产调控新政，根据上述调控新政，非本市户籍人员购买住房需提供连续24个月以上缴纳社保的证明且首付比例提高到60%。新政对李XX的影响，因为后期（具体时间不详）省社保可以在济南市购房，所以并未使李XX不具有购房资格，只是首付比例要提高到60%。而新政直接导致郝X不再具有购房资格（因为郝X没有缴纳社保），如果继续履行合同，将导致郝X处于无房可住的困难局面。因此，本案情形属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的”，属于“因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”，郝X有权要求解除合同。郝X一审提供的微信聊天记录已经表明郝X要与李XX解除合同，且在2017年4月底XX公司最后一次组织谈判时，郝X亦明确向李XX表示合同应当解除，不再继续履行。三、原判决郝X继续履行合同并支付违约金，属于认定事实不清和适用法律错误。如上所述，因为郝X不存在违约情形和过错情形，造成本案房屋买卖合同不能继续履行的原因系因情势变更，原判决郝X继续履行合同并支付违约金，属于认定事实不清和适用法律错误。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）项之规定，恳请贵院依法支持郝X诉讼请求。

李XX辩称，郝X属于恶意拒绝履行合同根本义务的事实，应当继续履行合同义务并承担支付违约金的责任，请求依法驳回其上诉请求。2016年9月14日，李XX通过XX公司与郝X签订房屋买卖合同，合同约定郝X同意将位于济南市房产出售给李XX，房屋总价款75.5万元，并约定了房屋付款方式、郝X的权利义务、违约责任等。李XX支付定金2万元后，由于郝X未按照合同第一条第5项的约定“2016年9月20日前一次性还清剩余贷款的申请且于2016年10月31日前办理完毕抵押注销手续”。李XX考虑到购房的需求，同意与郝X于2016年12月2日签订变更协议书，李XX依据变更协议支付首付款21万元（不含定金）。之后，郝X要求延长办理抵押注销手续时间找到李XX，李XX在中介的说辞下同意了签订补充协议。通过上述郝X一再拖延履行合同义务，要求签订变更合同的方式拒绝履行合同根本义务，最终2016年12月26日政府出台限购政策后，郝X便以限购为由拒绝履行合同义务，拒绝配合李XX办理涉案房产的所有权变更登记手续。我国合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李XX因郝X的违约行为导致长期在外租房居住，给生活、工作带来了诸多不便，因郝X的违约行为导致李XX申请的贷款利率上浮了十个百分点等经济损失。李XX与郝X明确约定了合同的违约责任条款，郝X应当承担合同约定的违约责任，以保护合同法规定的依法诚信、善意的履行合同义务一方当事人的合法权益。另外，郝X在上诉状中也承认省社保可以在济南购房，只是首付比例提高，李XX具有购房资格。郝X在济南市并非唯一一套住房。该纠纷的形成完全由于郝X未办理房屋解押手续的原因导致的。综上所述，请求贵院依法维护李XX的合法权益，驳回郝X的上诉请求。鼓励合法的市场交易秩序，惩罚恶意的、不诚信的行为，以彰显法律的尊严和社会的公平正义。

XX公司述称，我方作为居间方以协助双方签订房屋买卖合同并且多次协调双方解决问题。我方作为居间方居间义务已经完成，若双方继续履行合同，我方会继续协助合同履行。

李XX向一审法院起诉请求：1.郝X继续履行2016年9月24日李XX、郝X签订的房屋买卖合同（郝X履行办理济南XX区XX路XX号XXXX城市花园X号楼X单元XXXX室房屋产权变更登记义务）；2.郝X支付李XX违约金15.1万元，律师费2万元；3.诉讼费用由郝X承担。诉讼中，李XX明确诉讼请求：1.郝X继续履行双方于2016年9月24日签订的房屋买卖合同；2.郝X支付李XX违约金15.1万元、律师费2万元；3.诉讼费用由郝X承担。

一审法院认定事实：2016年9月14日，李XX（买受人）与郝X（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定出卖人自愿将其单独所有的，坐落于济南XX区XXX路某房屋出售给买受人，合同编号：销售（字）XX，建筑面积XX.XX平方米。该房屋在XX银行XX支行设有房地产权抵押。出卖人应于2016年9月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2016年10月31日前办理完毕抵押注销手续。合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为755000元。买受人于2016年9月14日向出卖人自行支付定金20000元，于银行审批通过三日内向出卖人自行支付第一笔购房款165000元，剩余房款570000元，买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款。出卖人与买受人于出卖人取得房屋所有权证后7个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，买受人拟贷款57万元，该部分款项由贷款机构按其规定直接支付给出卖人。出卖人应当于收到全部房款三日内将该房屋交付给买受人。在出卖人取得房屋所有权证后，买卖双方应于收到第一笔房款且办理完毕抵押注销手续当日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。并约定若出卖人出现逾期履行本合同约定的义务超过三十日的、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格等情形的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方需承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。同日，郝X（出卖人、甲方）、李XX（买受人、乙方）与XX公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方共同委托丙方作为交易居间人提供居间服务，居间代理费15100元，并约定甲方或乙方违反买卖合同或本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。上述合同签订后，李XX按合同约定于2016年9月14日向郝X支付案涉房屋定金2万元，郝X为李XX出具了收条。

2016年12月2日，郝X（出售方、甲方）、李XX（买受方、乙方）与XX公司（居间方、丙方）签订《变更协议书》，约定甲、乙、丙三方一致认可2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》第三条约定的第一笔购房款金额由16.5万元变更为21万元，拟贷款金额由57万元变更为52.5万元，其他事宜，均按原协议约定继续履行。

2016年12月19日，郝X（出卖方、甲方）、李XX（买受方、乙方）、XX公司（居间方、丙方）在上述合同及协议基础上签订《补充协议》，约定：1、该房已经设定抵押，抵押权人为中信银行舜耕支行，出卖人最迟应于签订本协议180个自然日内办理完毕抵押注销手续；2、签订本补充协议当日，甲、乙、丙三方共同前往房管局办理二押手续，甲方将此房屋抵押与乙方；3、乙方于办理二押手续当日，将之前《变更协议书》中约定的第一笔购房款21万元以自行支付的方式支付甲方；4、甲乙双方应于甲方办理完毕抵押注销手续7个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如房屋登记机构要求出卖人或买受人必须到场办理手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；5、乙方应于丙方通知三个工作日内去房屋登记机构领取房屋产权证明，并于收到银行通知3个工作日内去办理抵押手续；6、违约责任：甲乙双方未按照本协议履行合同，则参照原《房屋买卖业务签订文件合订本》第九条执行违约责任。《补充协议》签订后，李XX按约于2016年12月19日向郝X支付第一笔购房款21万元，郝X为李XX出具首付款收到条。同日，双方办理了案涉房屋二次抵押登记手续，抵押权人为李XX，抵押金额21万元，抵押期限自2016年12月19日至2017年6月18日止。

上述《房屋买卖合同》及协议签订后，案涉房屋未办理交接。2016年11月2日，案涉房屋取得所有权证，所有权人为郝X，房屋产权证号为鲁（XX）济南市不动产权第XXX号。2016年李XX自2014年8月至2016年12月在山东省社会保险事业局正常缴纳社会保险，截止2017年5月5日，李XX在济南市无房屋。

另查明，2017年4月20日，李XX与山东众寻律师事务所签订委托代理合同，该律所指定徐仲勋为李XX与郝X房屋买卖合同纠纷一案的委托代理人，李XX为此支付律师代理费2万元。

诉讼中，李XX主张郝X违约，要求郝X继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。郝X不予认可，主张李XX违约，郝X系外地户籍，现已不符合购房条件，无法另行购买房屋，坚持不再履行合同，并提交其于2017年3月20日委托山东安邦顺意律师事务所韩文远律师向李XX寄送《律师函》予以证实，该《律师函》载明了要求李XX按约定及时支付购房款，并协助郝X办理案涉房屋所有权转移登记手续，还应支付相应的违约金等内容。李XX认可已收到《律所函》，但对内容有异议，认为已经按约全面履行义务，并主张其曾于2017年4月23日委托山东众寻律师事务所徐仲勋律师向郝X发送《律师函》，要求郝X配合李XX到房产交易部门办理案涉房屋所有权转移登记手续、支付房屋总价款20%的违约金及律师费等。郝X认可已收到该律师函。

一审法院认为，李XX与郝X签订的《房屋买卖合同》、《变更协议书》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述协议的约定全面履行相应义务。上述合同及协议签订后，李XX已按约定支付定金2万元及首付款21万元，双方亦已按约定办理了案涉房屋二次抵押登记手续。郝X未按约定办理抵押注销手续，李XX曾于2017年4月23日向郝X发《律师函》要求继续履行合同义务，郝X拒绝履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然郝X主张其未履行合同义务，系因联系不到李XX，李XX违约在先，且李XX的违约行为，已造成郝X不具备购房条件，故不同意继续履行房屋买卖合同，并提交其于2017年3月20日委托山东安邦顺意律师事务所韩文远律师向李XX寄送的《律师函》及微信截图予以证实。但根据双方提交的《律师函》，截止2017年3月20日，双方均有意继续履行合同。另，李XX已解释其失去联系，系因考试所致，且时间不长，并已提前告知了XX公司。故对郝X以联系不到李XX为由，拒绝履行《房屋买卖合同》的主张，不予采信。综上，李XX要求郝X继续履行双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。李XX在《房屋买卖合同》履行过程中亦有过错，综合考虑双方的过错程度，一审法院认定郝X的违约责任应相应减轻，且李XX未就其因郝X的违约行为造成的实际损失提供证据，故一审法院酌情确定郝X支付李XX违约金的数额为3万元，综上，李XX要求郝X支付违约金3万元的诉讼请求，予以支持，超出部分，不予支持。李XX因本案实际支出律师费20000元，系因郝X违约造成的直接损失，故李XX要求郝X支付律师费20000元的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李XX与郝X继续履行双方于2016年9月24日签订的《房屋买卖合同》。二、被告郝X于本判决生效之日起10日内支付原告李XX违约金3万元。三、被告郝X于本判决生效之日起10日内支付原告李XX律师费2万元。四、驳回原告李XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3720元，保全费4520元，共计8240元，由原告李XX负担2670元，由被告郝X负担5570元。

二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝X提交：证据一、生活日报02版《交够两年省社保咋还不能买房》，证明2017年3月22日，生活日报报道2016年12月份济南楼市限购令出台，济南市房管局不能为缴纳省社保的购房者办理网签。该报道中的卖房者小王和本案郝X的处境完全一样，都是为了置换一套改善型住房而卖房，中介方也是XX公司。证明李XX因为属于省社保原因导致在本案的房屋买卖合同签订后至2017年4月份无法办理网签过户。证据二、2016年12月26日济南市人民政府办公厅房地产调控通知，证明根据调控政策，非本市户籍在济南市只能购买一套住房，且需要提供连续24个月以上在市区缴纳社会保险证明。证据三、2017年1月17日济南市城乡建设委员会发布的住房限购通知，证明根据限购通知，无住房的非本市户籍人员购买住房需要提供自购房之日起前3年内连续24个月以上在市区缴纳社会保险证明。证据四、2017年4月19日济南市人民政府办公厅房地产调控通知，证明根据调控政策，非本市户籍在济南市购买住房首付比例提高至60%，商业贷款期限缩短至25年，限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。证据五、济南市不动产登记信息查询结果证明（原件），证明涉案的房产是郝X在济南市的唯一一套住房。

经质证，李XX对证据一的真实性、关联性、合法性均有异议，该证据一无法证明与本案有任何关联。更因为该证据是复印件，无法核实其真实性。对于证据二、三、四，郝X在陈述因为政府的限购政策致使其无法购买其他房屋与本案不具有任何关联，本案是房屋买卖，是郝X和李XX之间的合同，至于郝X卖了房子之后，是否具有房屋的购买资格，不是本案的审查范围。对证据二、三、四真实性、关联性均有异议。对证据五真实性无异议，但该证据显示查询结果为缴纳契税专用，也就是特指缴纳涉案房屋的契税专用的一个查询结果，所以无法证明郝X唯一住房的证明目的。

XX公司对郝X提交的证据的真实性及证明目的均无异议。

李XX提交其与XX公司的员工张X（微信号为XX）聊天记录。2016年11月17日沟通记录。2016年11月2日郝X办理完毕房产证，合同约定房产证办理完3到5天去领房产证。然后去办理贷款申请，直到2016年11月17日，郝X一直没去领房产证，未去办理贷款手续。李XX与XX公司的员工张X多次沟通，迟迟地没有去办理贷款手续。直到2016年12月2日才去办理贷款申请，中间拖了一个月的时间，导致后期郝X出现违约的各种情形。

经质证，郝X称，其与张X只见过一次面，郝X的房屋是由孟XX全权负责中介的，对该微信内容真实性和关联性均有异议，涉案的张X是否是XX公司的张X无法核实，该证据与本案争议的焦点无关，造成合同签订后不能为李XX办理网签的原因是因为李XX属于省社保而不是其他原因。

XX公司对证据的真实性没有异议。张X确实是我方在该房屋买卖中的一个经办人，曾经沟通协调过双方处理合同交易事宜。

XX公司提交证明及证明信各一份，证明当时公司是张X、孟XX负责。孟XX离职后，因孟XX了解当时的具体情况，孟XX出的声明，公司确定属实之后盖章。作为居间方，有义务把这事情理清楚。说明我方作为居间方在买卖合同交易过程中曾积极沟通协调。

经质证，郝X对上述证据第三条中的时间有异议，并不是7到8天联系不上李XX，而是近一个半月联系不上，其他无异议。

李XX该份证据的真实性无异议，但是孟XX属于在本案一审中作为XX公司出庭的代理人，不适宜在本案中以证人证言的形式提供证据。因为孟XX是了解本案案情的人，所以该证据无效，证明的事实也有问题，该证明的第二条导致无法继续履行的原因，是郝X的违约行为。第三条中间李XX有一个考试，只耽误了2天的时间，因为她要专心准备考试，在一审中也详细查明了，并且李XX也是与中介沟通之后，2天的时间准备考试。

对二审争议的事实，本院认定如下：郝X与李XX在XX公司鑫苑国际店进行协商未果。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《房屋买卖合同》、《变更协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。涉案《补充协议》约定：“1、该房已经设定抵押，抵押权人为中信银行舜耕支行，出卖人最迟应于签订本协议180个自然日内办理完毕抵押注销手续；2、签订本补充协议当日，甲、乙、丙三方共同前往房管局办理二押手续，郝X将此房屋抵押与李XX。3、李XX于办理二押手续当日，将之前《变更协议书》中约定的第一笔购房款21万元，以自行支付的方式支付郝X。4、甲乙双方应于郝X办理完毕抵押注销手续7个工作日内，共同向房屋登记部门申请办理房屋权属转移手续……”。李XX按补充协议约定向郝X支付了首付款21万元，同日办理了涉案房屋二次抵押手续。虽然郝X主张涉案房屋无法办理房产过户的原因系因李XX属于省社保所致，其不存在违约和过错。但在双方办理房屋权属转移手续前，郝X未在合同约定期限内办理涉案房屋的抵押注销手续，在李XX向其发出《律师函》要求其继续履行合同的情况下，郝X亦未履行，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院依据合同履行过程中，双方的过错情况，酌定郝X支付李XX违约金3万元并无不当。

综上所述，郝X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3720元，由上诉人郝X负担。

本判决为终审判决。

审判长　褚　飞

审判员　刘晓菲

审判员　高希亮

二〇一八年八月七日

书记员　孙　娜