盐城某销售有限公司与杨某财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏09民终5250号

上诉人（原审被告）：盐城某销售有限公司，统一社会信用代码913209************，住所地盐城市某路某号某大厦1-4楼。

负责人：魏某宾，该公司总经理。

委托诉讼代理人：钟某，该公司职工。

被上诉人（原审原告）：杨某，男，1963年4月23日出生，汉族，住盐城市大丰区。

委托诉讼代理人：任进勇，江苏涤非律师事务所律师。

上诉人盐城某销售有限公司因与被上诉人杨某财产损害赔偿纠纷一案，不服盐城市大丰区人民法院（2018）苏0982民初4228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。

盐城某销售有限公司的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉请。事实与理由：1.双方当事人之间的租赁合同已在2016年期满，合同权利义务终止，上诉人没有承担赔偿责任的基础。2.案涉火灾发生在2009年12月，当时媒体进行了报道，被上诉人作为出租人应知晓火灾情况。被上诉人既未在火灾发生后起诉赔偿，也未在租赁合同期满时主张权利，其诉讼已经超过了诉讼时效。3.依照租赁合同的约定，房屋维修义务的主体是被上诉人。上诉人在租赁期内已尽到了善良管理人之注意义务。4.一审法院未查清案涉火灾的事故责任，上诉人不存在保管、使用过错和违约情形，不应承担赔偿责任。5.本案不具备启动鉴定的基础条件，鉴定意见对本案纠纷处理无任何实质意义。一审法院在鉴定程序的启动、鉴定费的分担、诉讼费的分配等负面明显偏袒被上诉人。即使上诉人承担有关费用，也不应承担全部费用。

被上诉人杨某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.上诉人存在违约行为。双方当事人之间的合同虽然在2016年5月20日期满终止，但是上诉人隐瞒了租赁房屋外墙因失火损害没有维修的事实。根据双方签订的房屋租赁合同第七条第五项的规定，上诉人应当承担违约的赔偿责任。2.被上诉人的诉讼未超过诉讼时效。被上诉人发现出租房外墙受损没有修复时间是2018年5月18日。当时是为了迎接卫生城市检查验收，被上诉人拆除外墙装饰时才发现墙面受损，从时间上看，诉讼并未超过时效。3.合同中约定维修义务当是指出租房因自然原因需要正常维护，本案中是因为上诉人使用租赁房屋过程中，由于自身过错导致出租房受损。修复责任应由上诉人承担，被上诉人没有修复义务。4.消防部门出具的事故认定书中明确上诉人存在管理混乱，上诉人在一审中也自认当时发生火灾时公司没有人员值守，窗户也没有关闭。因此，案涉损失是上诉人使用房屋不当导致的。5.本案一审中上诉人始终不愿意承担任何赔偿责任。对被上诉人提交的修复的预算不认可，在此情况下，为了明确案涉租赁房屋修复的实际损失，一审法院启动司法鉴定程序是必要的，且上诉人在一审中对司法鉴定报告的真实性和合法性未提出异议。6.被上诉人收到鉴定结果后，根据实际情况调整了相应诉讼请求，法院也是按照被上诉人调整后的诉讼请求实际收取诉讼费，并无偏袒被上诉人的事实。7.关于鉴定费的分摊，因为被上诉人没有过错，而上诉人自始至终不同意赔偿，故为了明确损失支付的费用应当由上诉人全部承担。

杨某向一审法院起诉请求：判令盐城某销售有限公司赔偿杨某因失火导致的租赁房屋修复损失暂定107487.94元。2.本案诉讼费由盐城某销售有限公司承担。一审审理中，杨某将诉讼请求变更为：1.判令盐城某销售有限公司赔偿杨某因失火导致的租赁房屋修复损失50000元。2.本案诉讼费由盐城某销售有限公司承担。

一审法院认定事实：2005年8月8日，原大丰市某房地产开发有限公司与盐城某销售有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定盐城某销售有限公司向原大丰市某房地产开发有限公司租赁位于大丰市某街某公园某号大厦共计2055平方米（使用面积）的房屋、附属设备设施和附属场地等内容。租赁期限为10年，自2006年5月21日到2016年5月20日。2009年4月30日，原大丰市某房地产开发有限公司、盐城某电器有限公司、杨某共同签订《三方协议》，约定：原合同的出租方由原大丰市某房地产开发有限公司变更为杨某，合同条款不变；自2009年2月21日起，盐城某电器有限公司直接将租赁费、附属设备设施租赁费等合同约定的相关费用支付给杨某。案涉《房屋租赁合同》履行期限届满后，盐城某电器有限公司如约返还了房屋。2018年7月18日，盐城市某城管局出具《情况说明》一份，载明：“本局在2018年度，对大丰城区进行创建文明城市及城市治理巡查中，发现杨某所有的位于大丰区某街某公园某号大厦外墙广告牌（广告牌上印有苏宁电器字样）不符合规范。须于2018年5月18日，依法对该广告牌采取了拆除措施，但广告牌被拆除后，却又发现，大丰区某街某公园某号大厦外墙有大面积的过火痕迹，远非达到创建文明城市的要求，完全恢复原状需要一定资金，本局已要求杨某自行恢复原状。特此说明。”后杨某依据该说明与盐城苏宁公司就案涉过火外墙赔偿事宜未能达成一致，遂于2018年8月10日提起诉讼。

另查，2009年12月26日，位于盐城市大丰区某街某公园某号的案涉苏宁电器大丰店发生火灾。原大丰市公安消防大队作出大公消火认字[2010]第0001号火灾事故认定书，载明：“火灾事故基本情况2009年12月26日21时18分，位于盐城某电器有限公司某路店发生火灾，火灾烧毁饮水机、电饭煲等电器，过火面积约20平方米，无人员伤亡。灾害成因为1.徐某兵违章动焊直接导致发生火灾；2.现场监护措施不到位导致火势蔓延扩大；3.盐城某电器有限公司某路店消防安全管理混乱。”一审中，杨某对盐城市大丰区某街某公园某号大楼因失火导致出租房外墙因过火损毁的修复方案申请司法鉴定。经法院委托，南京某建筑设计有限公司于2019年5月作出典筑司鉴[2019]第（008）号《建设工程司法鉴定意见书》，该鉴定意见书明确了具体维修方法。江苏某工程管理咨询有限公司于2019年7月4日作出建博价鉴[2019]0601号《对盐城市大丰区某街某公园某号大厦因失火导致出租房的修复进行鉴定工程造价鉴定意见稿》，其鉴定结果为：“本工程采用按实结算计价法的原则鉴定总价为：人民币叁万玖仟壹佰零陆元陆角玖分（￥：39106.69元），其中含规费、税金：人民币肆仟柒佰玖拾陆元玖角伍分（￥：4796.95元）”。

一审法院认为，杨某与盐城某电器有限公司、案外人原大丰市某房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》及《三方协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。各方均应约定行使自己的权利，履行自己的义务。盐城某电器有限公司在承租案涉房屋时，因安全管理混乱而致租赁房屋发生火灾造成租赁房屋外墙因过火毁损，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，应当对此承担相应的履行合同违约的赔偿责任。因盐城某电器有限公司未能举证证明杨某知悉租赁房屋发生过火灾的事实，且在《房屋租赁合同》履行期限届满后至2018年5月18日案涉广告牌被拆除期间，杨某客观上无法发现被广告牌遮挡的租赁房屋外墙遭火灾损毁的状况，故认定只能在杨某应当知道（即广告牌被拆除）租赁物外墙被损毁时起计算诉讼时效。经审核，双方对南京某建筑设计有限公司作出的典筑司鉴[2019]第（008）号《建设工程司法鉴定意见书》以及江苏某工程管理咨询有限公司作出的建博价鉴[2019]0601号《对盐城市大丰区某街某公园某号大厦因失火导致出租房的修复进行鉴定工程造价鉴定意见稿》未持实质性异议，故上述鉴定意见证据应作为本案的赔偿依据加以采用。判决：一、盐城某销售有限公司赔偿杨某案涉租赁房屋因火灾毁损的修复费用39106.69元，于判决生效后10日内履行；二、驳回杨某的其他诉讼请求。案件受理费1050元，鉴定费35000元，合计36050元，由杨某负担272元，盐城某销售有限公司担35778元。

本院二审中，当事人未提交证据。对一审法院查明的双方当事人无争议事实，本院予以确认。

根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：1.盐城某销售有限公司是否应赔偿杨某案涉房屋的损失?2.一审法院关于鉴定费、诉讼费的分配是否准确？

关于争点1，本院认为，本案现有证据证明盐城某销售有限公司应向杨某赔偿案涉房屋的损失。具体理由为：首先，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决；第一百第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。一审法院已经查明杨某案涉房屋的损失系因盐城某销售有限公司租赁期间发生火灾所致。根据上述规定，无论案涉火灾是否系因他人过错所致，均应推定盐城某销售有限公司对租赁物保管不善，均应由盐城某销售有限公司承担损害赔偿责任。第二，虽然案涉房屋的外墙损害不属于标的物的隐蔽损害，但由于案涉房屋外墙上诉人制作的广告牌客观上遮挡该损害被发现，故不能因杨某未在租赁合同期限届满时未发现该损害，未主张权利而认定被上诉人已免除了上诉人的赔偿责任。同时，本案的诉讼时效亦应从杨某发现损失时开始计算。第三，盐城某销售有限公司在案件审理中未能举证证明案涉房屋外墙毁损系其租赁期间火灾之外的其他原因或租赁合同期届满后的原因所致，应承担举证不能的不利后果。一审法院判令盐城某销售有限公司赔偿杨某的有关损失，符合法律规定，于法并无不当。

关于争点2，尽管案涉房屋外墙的损失系因上诉人租赁期间的火灾所致，但是被上诉人在租赁合同期限届满时未能认真检查上诉人返还租赁物的状况，未能及时发现损失的存在并主张权利，应认定被上诉人对于本案纠纷的发生存在一定的过失。同时，被上诉人在一审起诉时主张的赔偿数额，远大于案涉房屋外墙的实际损失数额，即使其变更诉讼请求以后，主张的赔偿数额亦高于案涉房屋修复本身所需费用（不含规费、税金）的30%，也应认定被上诉人在本案纠纷的处理中存在过失。因此，本院认为，应当充分发挥诉讼费、鉴定费合理分担对于矛盾纠纷源头预防、化解的积极作用。一审法院关于鉴定费、诉讼费的分担存在不当，应予以纠正。

综上，盐城某销售有限公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，但是对于诉讼费、鉴定费的分担存在不当，故本院对一审判决结果予以维持，对本案鉴定费、诉讼费的分担予以调整纠正。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

一审案件受理费1050元、鉴定费35000元，合计36050元，由杨某负担17000元、盐城某销售有限公司负担19050元；二审案件受理费1050元，由上诉人盐城某销售有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　岳维群

审 判 员　林洪全

审 判 员　张振福

二〇二〇年四月二十六日

法官助理　张秀芳

书 记 员　张筱涓