广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2007）深中法民五终字第877号

　　上诉人（原审被告）：深圳世纪星源物业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦1201-1203室。
　　法定代表人：丁儿，该公司董事长。

　　被上诉人（原审原告）：高学睿，男，汉族，■■■■年■■月■■日出生，住深圳市■■大厦■座■■■房，身份证号■■■■■■■■■■■■■■■■■■。
　　委托代理人：廖日尚，广东国晖律师事务所律师。

　　上诉人深圳世纪星源物业发展有限公司因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2006）深福法民三初字第■■■■号民事判决，向本院提起上诉。被上诉人委托代理人廖日尚，被告委托代理人到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，原告于2005年2月2日与被告签订《深圳市房地产买卖合同》，约定由原告购买深圳市福田区新闻路五洲星苑■■栋■■房产，总房款689246元；被告须于2005年5月28日前将上述房屋交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；被告不能按合同约定的时间交付房产予原告使用的，每延期1日，被告应向原告支付买卖总价款万分之五的违约金。另查明：原、被告双方在《五洲星苑认购书》中就涉案房产约定，全部购房款的80％以银行按揭方式支付，由原告在2005年2月18日前办妥抵押贷款手续或由发展商通知。2005年2月2日，原告支付购房首期款。2005年7月15日，剩余购房款以按揭方式由贷款银行发放。2006年7月23日，被告向原告交付了涉案房产，原告接收。2006年7月26日，被告就涉案房产项目取得深圳市建设主管部门规定的竣工验收备案收文回执。

　　原审法院认为，关于原告第二部分购房款（按揭贷款部分）的支付情况是否赋予被告迟延交房抗辩权的问题。首先，本案中原告付清全部购房款的时间为2005年7月15日，而被告迟至2006年7月23日才向原告交付涉案房产，究其真正原因乃是因为被告未能在预定的时间内取得竣工验收，而非其他。其次，所谓先履行抗辩权，是指合同当事人互负债务，有先后履行顺序，负有先履行义务的一方当事人未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，或先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求；前者一经行使，即发生阻却对方请求权的效力，可拒绝履行己方义务，后者则具有严格的相对性，必须对应而为之，而本案中被告的迟延履行行为显然不具有对应性；简而言之，该抗辩权系合同履行过程中的一项权利，而非事后追究违约责任的权利依据；这一抗辩权应严格区别于双方违约的情况，本案中如原告确实存在迟延付款的违约行为，则双方均为迟延履行，应分别承担各自的违约责任，被告应另行追究原告相应的违约责任。再次，关于原告按揭款部分是否确实存在迟延付款之违约行为的问题。根据双方在认购书中的约定，全部购房款的80％以银行按揭方式支付，由“原告在2005年2月18日前办妥抵押贷款手续或由发展商通知”，由此可见，在这一选择性条款中无论是要求买方自行办理按揭手续还是由发展商通知办理，该付款方式的最终落实均由被告掌握决定权及主动权，其应承担该项事实的举证责任，而对于这一点，本案双方陈述各异，均未能举证证明按揭款的最终落实方式是选择由买方自行办理按揭手续还是选择由发展商通知办理以及何时通知，被告应对此承担举证不能的后果。原、被告之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。依照合同约定，被告应于2005年5月28日前向原告交付房产，且交付时应取得建设主管部门规定的竣工验收证明。本案中，被告迟至2006年7月23日向原告交付房屋，其未依约定向原告履行交付房产的义务，已构成违约，应依照合同约定承担迟延交房的违约责任，向原告支付违约金。尽管由于涉案房产项目当时并未办妥竣工验收手续，不具备交付使用的法定条件，但原告未提出异议，且实际接受了房屋，因此原告关于迟延交房的违约金应从2005年5月29日起计至原告实际接受房屋之日（即2006年7月23日）止的诉讼请求，没有超过合同约定及法律规定的范围，应予以支持。对于被告主张其于2006年4月11日向原告发出入伙通知，应视为原告接受涉案房产的抗辩理由，本院认为，被告提交的证据不足以证明这一点，且此时被告并未取得建设主管部门规定的竣工验收证明，因此该项主张缺乏事实和法律依据，依几法不予采纳。对于被告主张合同约定的购房款总额中所包含的装修款在计算违约金时应予以扣减的抗辩理由，本院认为，本案房地产买卖合同附表中所涉及的装修部分，是该合同不可分割的一部分，被告此项抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。此外，被告主张违约金计算标准过高，请求酌情调低，但其并未举证证明该违约行为给原告所造成的损失大小，鉴于合同所约定的违约条款系双方当事人的真实意思表示，本院对被告此项抗辩依法不予采信。但同时，合同约定的违约金已足以弥补迟延交房行为给原告造成的损失，在此基础上原告仍要求计算违约金之利息，于法无据，对该项诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告高学睿与被告深圳世纪星源物业发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》有效；二、被告深圳世纪星源物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高学睿支付迟延交房违约金145086.28元，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告高学睿的其他诉讼请求。本案案件受理费4449元，由原告负担37元，被告负担4412元（己由原告交纳，被告负担部分应迳付原告）。

　　判决后，深圳世纪星源物业发展有限公司不服，向本院提起上诉，主要上诉理由是：上诉人认为原审法院认定事实有误，以致判决不当，侵犯了上诉人一方的合法权益。一、关于竣工验收合格的标准问题，上诉人认为应该以2006年4月11日上诉人发出入伙通知书为准。因为上诉人和被上诉人因房屋买卖产生合同纠纷的《深圳市房地产买卖合同》并未规定竣工验收备案是交付的条件，而是规定验收合格，合同是国土局制定的，而验收标准是建设局规定的，验收是否合格以及房地产是否符合交付条件应该以建设主管部门的标准为准，而从建设主管部门的《房屋建筑工程和市政基础实施工程竣工验收暂行规定》第5、6、7、9条以及《深圳市房屋建筑工程竣工办法》可以看出，竣工验收合格备案不是竣工验收合格的标准，也就是说只有竣工验收合格后才发生竣工验收备案的行为，此外国务院2003年5号令是竣工验收备案仅仅是告知性的，上诉人认为只要取得了四项目验收合格证明就达到了交房的标准。二、被上诉人委托上诉人装修的房产，在计算违约金时应该剔除装修的款项，从上诉人和被上诉人为涉案房产签订的《认购书》、《装饰委托书》、《买卖合同》可以认定：被上诉人委托上诉人装修从上诉人处购买的房产，买卖合同中的房产价格是毛坯房的价格和装修款项价格的总和，被上诉人在一审时诉请延期交房的违约金是毛坯房的违约金而不是以装修完毕后房产的违约金，这是两个法律关系，如果被上诉人要求上诉人支付没有按期支付装修房产的违约金，那么被上诉人可以依据《装饰委托书》的约定另行起诉。三、被上诉人存在迟延付款的事实，上诉人因被上诉人迟延付款的事实保证上诉人迟延交房，这是基于先履行抗辩权的规定，先履行抗辩权是法定的权利，因此基于被上诉人延期支付款项的时间，上诉人据此迟延履行交房义务不能作为违约。上诉请求：1、请求撤销（2006）深福法民三初字第2220号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担本案上诉费和一审诉讼费用。

　　被上诉人辩称：上诉人认为被上诉人延期交房款是导致其延期交房的理由，这没有合同和法律依据。（1）被上诉人以按揭方式延期提供的房款责任在于上诉人，双方确认了由发展商通知买方办理，一审庭审时上诉人也承认有通知义务，但是实际上上诉人没有通知买方去办理，因此迟延理由在于上诉人。（2）合同明确约定了延期的责任，上诉人放弃依照合同要求追索的权利没有向被上诉人催要房款也没有行使单方解除合同的权利。（3）上诉人主张不符合先履行抗辩权的情形。

　　经审理，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。

　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的《深圳市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定其为有效合同，适用法律正确。依照合同约定，上诉人应于2005年5月28日前向被上诉人交付房产，且交付时应取得建设主管部门规定的竣工验收证明。上诉人于2006年7月就涉案房产项目取得深圳市建设主管部门规定的竣工验收备案收文回执，涉案房产才符合合同约定的交付条件。上诉人在此之前交付涉案房产，被上诉人有权拒收。原审判决按《深圳市房地产买卖合同》约定的房屋总房款计算违约金，适用法律正确。

　　综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人深圳世纪星源物业发展有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币4449元，由上诉人负担。

　　本判决为终审判决。

审判长　　刘青
代理审判员　　扬潮声
代理审判员　　柯云宗
书记员　　蔡丽莉（兼）
二〇〇七年三月二十七日