房屋差价损失强制性规定导致迟延、未依约履行构成根本违约

赵xx与张x房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

基本信息

审理法院： 北京市昌平区人民法院

案　　号： （2017）京0114民初7922号

案件类型： 民事

案　　由： 房屋买卖合同纠纷

裁判日期： 2018-07-30

审理程序： 一审

原　　告： 赵xx

被　　告： 张x

原告代理律师： 吴丁亚 [北京市炜衡律师事务所]

文书性质：判决

文书正文

审理经过

原告赵xx与被告张x、第三人北京金泰合房地产经纪有限公司（以下简称A公司）、第三人金x房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵xx及其委托诉讼代理人吴丁亚、被告张x的委托诉讼代理人杨xx、第三人金x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告赵xx向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告于2013年9月14日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告协助原告办理位于北京市××区××号院××号楼××号房屋的权属转移登记手续；3.判令被告支付原告拒绝过户房屋的违约金47万元；4.诉讼费、保全费、律师费由被告承担。诉讼过程中，原告赵xx变更上述诉讼请求为：1.判决解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，被告归还原告已付房屋价款230万元并按照央行金融机构同期贷款基准利率给付利息；2.请求按照合同约定判决被告按照已付房款的一倍向原告支付违约损失230万元。

事实和理由：2013年9月14日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市××区××号院××号楼××号的房屋出售给原告，房屋交易总价款为235万元。原告严格按照合同约定履行付款义务，已经支付给被告230万元购房款。2014年5月27日，被告将该房屋毛坯房交付给原告，原告自行装修后居住使用至今。2014年12月12日，原告到昌平区地税局缴纳了全部购房契税。但是，被告一直拒绝办理房屋过户手续，并擅自将该房屋抵押给第三人金x并办理了抵押公证，在此情况下原告无法办理房屋过户登记，房屋买卖合同无法继续履行。现原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告张x辩称，如果原告具备购房资格，且坚持要求解除合同，则被告同意解除合同并返还购房款，但被告认为原告主张的违约损失过高。如果原告不具备购房资格，则被告无须承担违约责任，双方应当相互返还。

第三人A公司述称，同意原告提出的原诉讼请求。

第三人金x述称，我和原告并不认识，张x跟我签订了借款合同、买卖合同，并在公证处做了公证，现在房子必须腾出来，这属于一房二卖或者合同诈骗，可以列为刑事案件，并且张x已经有好几个月没有给我续利息了，我要求他给我补上。

本院查明

经审理查明：2013年9月14日，经A公司居间，赵xx（买受人）与张x（出卖人）签订《房屋买卖合同》。该合同第一条主要约定：出卖人所售房屋坐落于××区××住宅楼××号（以下简称××号房屋）。第二条主要约定：该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，具体取得时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人方可就该房屋办理房屋权属转移登记。第三条主要约定：经买卖双方协商一致，该房屋总成交价格为235万元。具体付款方式及期限：1.该房屋取得所有权证书之日，买受人依本合同支付的定金和购房预付款转化为购房首付款；2.办理房屋入住手续当日买受人支付购房尾款15万元；产权转移登记当日，买受人支付给出卖人购房尾款5万元。第七条主要约定：当事人双方同意，该房屋取得房产证之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款万分之五的违约金，逾期超过30日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款30%的违约金。第九条主要约定：自本合同签订之日起，当事人双方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同；当事人双方不为该房屋设定出租、抵押。买受人向出卖人支付定金10万元作为担保。定金由买受人以现金方式支付给出卖人。第十条主要约定：（一）买受人为表履约诚意，除定金外，按照下列方式向出卖人支付购房预付款：1.买受人于2013年10月15日前以银行转账方式支付给出卖人205万元；2.经双方协商约定，第1条所涉房款中的20万元以内房款支付时间可以后延至2013年11月15日前支付给出卖人。（二）买受人交付定金及购房预付款合计达215万元整起250日内（2014年5月31日前），出卖人与买受人应当共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，同时前往物业办理更名手续，并移交该房屋钥匙。

合同签订后，赵xx分别于2013年9月14日、2013年9月30日向张x支付购房定金10万元、购房预付款205万元。2014年5月27日，张x将××号房屋交付给赵xx，赵xx于同日向张x支付购房尾款15万元。后赵xx对××号房屋进行装修，并在该房屋内居住使用至今。2016年3月22日，北京市国土资源局颁发了××号房屋的不动产权证书，登记的房屋权利人为张x，房屋坐落为北京市××区××号院××号楼，权利性质为按经济适用住房管理。

2017年1月16日，张x与金x签订《抵押借款合同》并办理了公证。该合同约定：金x向张x提供借款340万元，借款期限共计一个月；张x提供××号房屋作为抵押担保，并协助金x办理抵押登记手续。2017年1月17日，金x向张x转账240万元。双方于2017年1月办理了2603号房屋的抵押登记手续。

本案诉讼过程中，赵xx以抵押合同纠纷为由，向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求撤销张x与金x于2017年1月16日签订的借款合同、抵押借款合同，并要求张x、金x协助办理××号房屋的抵押权解除登记手续。2018年2月1日，北京市东城区人民法院作出（2017）京0101民初21459号民事判决书，认为张x与金x之间存在借款的真实合意，二人之间的借款也已实际发生，张x将涉案房屋抵押给金x的行为虽然存在不当，但是并未违反法律法规的强制性规定，金x有权取得涉案房屋的抵押权。遂判决驳回赵xx的诉讼请求。该判决现已生效。

本案诉讼过程中，赵xx及张x对××号房屋的市场价值未能达成一致，经双方同意，本院通过向中介机构询价，确定相类似房屋在2018年2月时的市场价值在460万元至480万元区间。

本案诉讼过程中，本院释明张x可以就房屋买卖合同解除后的房屋返还问题提出反诉，张x明确表示不提出反诉。

赵xx在提起本案诉讼前，向本院提出诉前财产保全申请，2017年3月21日，本院作出（2017）京0114财保45号民事裁定书，裁定查封××号房屋。赵xx为此交纳保全费5000元。

以上事实，有《房屋买卖合同》、定金收条、房款收据、房款收付证明、不动产权证书、《抵押借款合同》、（2017）京0101民初21459号民事判决书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款共计230万元，被告于2016年3月22日取得不动产权证书。根据房屋买卖合同约定，在房屋取得房产证之日起30日内，原、被告双方应共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但被告在取得房产证后，未依约履行房屋权属转移登记义务，并于2017年1月在该房屋上设定抵押，致使原告无法办理房屋所有权转移登记，双方签订房屋买卖合同的目的不能实现，对此，被告构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原告请求解除合同，于法有据，本院应予支持。合同解除后，被告应将已收取的购房款230万元返还给原告，并应向原告赔偿房屋差价损失。对于房屋差价损失的金额，本院以与涉案房屋相类似房屋在2018年2月时的市场价值为基础，综合考虑原、被告双方的履约情况，酌情予以确定。原告在主张房屋差价损失的同时，要求被告支付已付购房款的利息，法律依据不足，本院不予支持。被告以原告不具备购房资格为由，辩称其不应承担违约责任，事实及法律依据不足，本院不予采信。至于合同解除后的房屋返还问题，因被告明确表示不提出反诉，故此，双方对此问题可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告赵xx与被告张x于2013年9月14日签订的《房屋买卖合同》；

二、被告张x于本判决生效后十日内返还原告赵xx购房款230万元；

三、被告张x于本判决生效后十日内赔偿原告赵xx房屋差价损失230万元；

四、驳回原告赵xx的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25600元，由被告张x负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告张x负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。