购买住宅楼原则上应当签订房屋买卖协议书，因双方没有签订书面合同，如果有证人证明双方房屋买卖合同口头约定的内容，足以证明买卖双方的真实意思表示，由于卖家违约，你有权利按照合同法的规定，要求卖家双倍返还定金，即返还四万元。 首先可以通过协商解决，如果协商不成可以通过诉讼方式解决，向人民法院递交诉讼状、定金收条、证人证言，等待法院开庭审理。