房产冻结难过户，志强律师来帮忙

在房屋买卖纠纷案例中，关于产权过户问题是常见的典型纠纷。本文是一则因产权异议登记而导致产权过户无法履行实现的典型房产买卖合同纠纷。 房地产栏目专访组本次有幸知名的案例原告代理律师-【北京张志强律师】作客现场，我们一起看看张志强律师如何帮助原告在合同履行不能的情况下，减少己方的损失。
案例回顾：
2010年1月12日，彭女士经被告某房地产公司居间服务，与被告吴先生签订了房屋买卖合同，并将购房款71万全部交给了吴先生。但之后二被告迟迟不予办理过户手续。经多方查证，她得知该房屋因涉诉早已被冻结。顺义区住建委已将涉诉房屋作了异议登记，依法禁止转让该房屋。原告认为，在进行房产交易时，被告某房地产公司有责任也有义务及时动态跟踪查明交易房屋是否产权明晰，能否上市交易并办理过户。在房屋过户手续被冻结的情况下，未进行网上签约和设立资金监管帐户的情况下，二被告恶意串通催促原告履行合同，致使原告交了全部房款，恶意损害了原告利益，现三方所签订的房屋买卖合同不能履行。故原告彭女士提起诉讼。

张律师，您好!很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车房地产知识栏目的专访。

主持人好，各位法律快车的朋友们，您们好!

请问张律师，在代理了该案件后，您提出了怎样的代理意见和诉讼请求呢?

在庭审上，我代表我的当事人阐述并提出了如下的法律事实和诉讼请求。

我方诉称，2010年1月12日，原告彭女士经被告某房地产公司居间服务，与被告吴先生签订了房屋买卖合同，并将购房款71万全部交给了吴先生。但之后二被告迟迟不予办理过户手续。经多方查证，彭女士得知该房屋因涉诉早已被冻结。顺义区住建委已将涉诉房屋作了异议登记，依法禁止转让该房屋。原告认为，在进行房产交易时，被告某房地产公司有责任也有义务及时动态跟踪查明交易房屋是否产权明晰，能否上市交易并办理过户。在房屋过户手续被冻结的情况下，未进行网上签约和设立资金监管帐户的情况下，二被告恶意串通催促原告履行合同，致使原告交了全部房款，恶意损害了原告利益，现三方所签订的房屋买卖合同不能履行，被告吴先生应当返还原告所交付的全部房款，被告某房地产公司应就其过错行为与被告吴先生承担连带责任。

故请求法院判令解除三方签订的房屋买卖合同，二被告返还原告购房款71万元，并自2010年2月8日至判决书生效之日按房款每日千分之三向原告支付违约金，被告某房地产公司返还原告过户代办费和提前还款代办费4000元，购房信息费7100元，诉讼费由二被告承担。

那么为了支持您的诉讼请求，你相应提出了哪些证据?

1、提交2012年1月12日房屋买卖合同。该合同不是房屋管理部门的网签合同，房产公司没有给双方办理网签合同，应与被告吴先生共同承担连带责任。

2、提交原告交给房产公司的收据两张，证明收取代理服务费7100元，过户服务费等4000元。

3、提交定金收条一张，银行对帐单两张，转账方式收取购房款。证实被告吴先生收到我当事人交付的全部房款71万人民币。分别在1月12日现金支付定金1万，1月14日第二笔29万两家银行分别提取，9万是建行，20万是北京银行，2月8日建行提取41万，共计71万。

4、提交(2010)顺行初字**号案件的交换证据通知书、举证通知书、裁决书，(2010)顺行初字**号行政判决书，(2010)顺行初字***号行政判决书，涉案房屋在签订三方合同前已经诉讼，房屋过户是存在争议的。

5、提交(2011)顺民初字第****号，(2012)二中民终字第*****号民事判决，证明张某武与顺义区住建委的买卖合同在2012年1月4日前就已经受理，房屋过户部门已经冻结该房屋的过户手续。

6、提交存量房屋买卖合同复印件，张某民与吴先生之间是网签合同，而房产公司与原告签订的不是网签合同，对方都是对房屋情况明知，应承担连带责任。

据悉被告房产公司一直坚称自己只是居间方，没有约定丙方出现违约责任，只提到协助办理过户等约束，不存在买卖合同违约的法律责任。并强调房产公司不是案件的当事人，因此对于冻结的情况和时间房产公司没有能力去获知，房产公司没有任何过错，不应承担任何责任。在这样的情况下，张律师在法庭辩论阶段又提出了哪些辩论意见?

是的，房产公司方一直在推卸自己的责任。基于此，在辩论阶段我又提出下述的辩论意见。

我们认为：原告与二被告签订的三方合同，买卖合同应当解除，被告吴先生与原告签订合同的恶意行为不能履行房屋买卖的合同。吴先生与张某民签订的合同是无效合同，房管局已经给张某武颁发了新的房产证，吴先生没有权利处理该房屋。原告有权解除与二被告之间签订的三方合同。二被告应该连带返还购房款和服务费，并且支付违约金。房产公司对三方合同未尽到严格审查，存在严重过错，作为合法的中介机构有法定资质，应该保证提供的房屋签订及履行过程中不应存在瑕疵。没有履行应尽的法定义务，没有协助原告办理网签合同，存在违约，房产公司收取网签服务费，隐瞒了不能办理网签的事实，并继续督促原告缴纳房款，使原告损失进一步扩大。应与吴先生一同承担返还及赔偿责任。

对于上述的辩论意见，房产公司方做出了怎样的辩解?法院方的意见又是什么?

对此，二被告一直坚持说他们没有任何过错，作为中介公司，自己是一手托两家。他说原告在没有证据证明冻结在前，过户在后，他们不认为自己有过错。同时还说在二中院的判决中已经表明了，双方签订的买卖合同有效，房产公司在居间过程中签订了有效的买卖合同，产权人可以主张自己在买卖合同中的权利，所以房款和违约金都不应该由房产公司去承担。对此我认为，房产公司确实完成了自己的居间服务义务，促进了合同的有效签订事实。但这并不影响房产公司在服务过程中存在违约行为，需要承担违约责任的事实。

法院方面认为：二被告房产公司知道房屋被冻结了是在原告支付41万尾款之前，但是博爱还是没有提出来，确实存在导致原告损失增大的可能情况。

那我们知道，您这个案子是本月的26号上午在顺义区法院才开庭审理的。那么现在案件具体是什么情况，你能给我们说明一下吗?

好的，那么现在法院的最终判决还没有下来。因为本案的主审法官认为需要核实案外人张某武对争议房屋的异议登记申请时间，才能做出最后判决。所以我们还在等待下一次的开庭通知。不过我和我的当事人对于案件的胜诉把握非常大。

那我们再次希望张律师的全部诉讼请求都能够得到法院的支持。也十分感谢张志强律师接受本期的专访问答，同时也感谢各位网友对我们访谈栏目的大力支持。我们下期再见!

总结:在进行房屋买卖时，切记要查清房产的产权情况再进行交易买卖。