近期，一份由中国人民银行办公厅下发的关于征求对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》（以下简称管理办法）意见的函发送到国家发改委、财政部、人力资源社会保障部、住房城乡建设部、税务总局、法制办，以及银监会、证监会、保监会和社保基金办公厅以及北京市、天津市和上海市人民政府办公厅。
根据该方案，房地产信托基金的基本运作模式为：试点企业将其持有的房地产物业委托给受托人进行管理和处分，并通过由受托人在银行间债券市场发行受益券的方式，在一定期限内向投资人转让部分信托受益权。根据管理办法，房地产信托的受托人应当是具备受益券发行资格的信托公司，而信托公司的发行资格需要经过银行业监督管理部门核准。
在产品设计上，债权版REITs对信托受益权做了优先级和次级的划分：即按照信托设立时的信托财产评估值划分份额，并根据信托收益分配顺序区分为不同层级。分配顺序在前的为优先级受益权，分配顺序在后的为次级受益权。其中优先级受益权可以通过由受托人在银行间债券市场发行受益券的方式进行转让。而次级受益权应当由委托人全部持有。管理办法特别规定：保障性住房和普通商品住房项目的次级受益权比例不低于20%，其他项目的次级受益权比例不得低于30%。
根据该管理办法，央行版REITs的收益来源主要由房地产物业租金收入和处分房地产物业所得构成，受托人应当按照信托合同约定在扣除相关税费以及为了保障投资人利益而保留的必要储备之后，将其余信托收益全部分配给受益人。
在国际上，REITs的运作模式除了采用信托制模式之外，更多地采用公司制的模式。与信托制采用债权的方式融资不同，公司制主要是通过股权的方式进行融资。这种模式在组织形式上与股份有限公司类似，资产为投资者所有，由股东选举董事会，由董事会选聘基金管理公司，基金管理公司负责管理基金业务，与信托制REITs相比，公司型REITs的优势在于其具有保护投资者的良好组织基础，即一个独立、有效、按照投资者最佳利益行事的基金董事会，这也是REITs产品越来越多采用公司制组织结构的原因。
事实上，在对债权版REITs展开研究的同时，由中国证监会牵头的股权类REITs方案的研究也正在进行之中，相关人士透露，年内首支房地产信托投资基金有望在上交所挂牌。根据记者了解，自去年以来，作为首批REITs试点的三个城市之一，上海市相关部门已经参与股权类REITs方案的研究，不过目前尚没有看到比较成熟的股权类的方案。上海市金融办相关人士告诉本报记者，证监会对股权类REITs的要求是在今年初能够有突破。在我国现行税制下，股权类REITs还面临双重征税的问题：如果希望通过长期持有物业获得租金收入，要交纳5.5%的营业税，12%的房产税，然后要缴纳25%的企业所得税，收入分红后还要交纳个人所得税；而物业资产的收购和转让，也需要缴纳高额的资产转让所得税。这在无形中提高了可供选择的物业资产门槛并影响了REITs的收益率。而从REITs发展的国际经验来看，不少国家都是通过税收方面的优惠来促进REITs的发展，以REITs发展较为成熟的美国来说，其规定REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其他金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，而正因为享有免税优惠，美国的投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益。
根据目前的方案来看，监管部门选择了债券版这种折衷的方案，房地产企业把资产做一个抵押，并在一定时段之内做了让利的举动。事实上，在某种程度上来说，首批试点是以房地产企业的让利来确保REITs的成功发行。虽然对于目前是否是推出REITs的最好时机存在争议，但对于这项金融产品的推出，业内专家还是给予肯定。【房地产信托培训轻松预约trustlaws@sina.com】
