先解释一下基金和信托的各自含义：
基金：主要指私募股权形式的房地产基金，多数为有限合伙制。资金介入方式为股权+债权(明股暗债)。
信托：房地产信托形式上分为单一信托和集合信托。两者均须满足四三二原则(四证全、30%自有资金投入、二级开发资质)，项目筛选门槛高;资金介入方式除了以上方式外，还可以进行委托贷款。
信托，有《信托法》限制和支持。基金只是个统称，可以是一个有限公司、合伙企业、资管计划或信托计划。
房地产基金与房地产信托有什么区别?
本质上都是投资于房地产产业获得产业发展利润的投资工具。根据投资形式不同可分为债权(固定收益)、股权(浮动收益)以及上述两种投资形式的结合(部分固定部分浮动)。目前因中国法律不允许企业之间借贷，故房地产基金在法律形式上表现为股债结合或纯股权投资。
一、从管理人角度区分：房地产信托由信托公司进行管理，房地产基金无刚性要求。
二、从组织结构区分：房地产信托投资主体是资金集合信托计划、房地产基金投资主体为有限合伙企业(极少数为公司制)。
三、从监管角度区分：信托公司归银监会监管。房地产基金更为复杂，按有限合伙企业设立、变更等事项来看归工商管理部门监管;按股权投资机构来看，1000万以上规模的房地产基金公司在发改委备案;按非公开募集基金来看，归属证监会监管。
四、从风险角度区分：从理论上看两者的主要风险俱来自于项目层面，投资者需自担风险。实际上由于中国特殊国情，信托公司有“刚性兑付”的压力。房地产基金由于管理机构鱼龙混杂，仅有大型机构具有“刚性兑付”的压力与能力。
五、从投资者区分：《信托法》中明确合格投资人资格，且有300万投资额以下投资者不得超过200人限制。房地产基金无投资人限制，但《合伙企业法》规定合伙企业人数不得超过50人。
