近日,广西柳州柳江县人民法院快速执结了一批商品房买卖合同纠纷,20户购房者从房地产开发商手中得到6.4万余元的违约金。
购房者:20户联合追讨违约金
阿华是玉林市博白县人,在柳州做生意。2007年3月,他看中柳州市柳北区某楼盘的房子,与房开商签订一份《商品房买卖合同》,决定以个人按揭贷款的方式,向房开商购买一套商品房,房屋总价为21万余元。
阿华向《法制日报》记者介绍说,双方在合同中约定,房开商应当在2008年8月31日前将验收合格的商品房交付,但如遇气象部门的气象记录有连续两天以上降水的,可据实予以延期；同时,商品房达到交付使用条件后,房开商应当书面通知办理交付手续,如果逾期交房,每日按已付房款的万分之一支付违约金；而房开商应当在商品房交付后的90日内办理产权登记备案,否则也要支付违约金。
阿华说,直到2008年11月29日,房开商才在媒体发布交房公告,他在同年12月1日收房。因此,阿华以房开商违约为由,根据合同约定向柳州仲裁委员会提起仲裁,要求对方支付违约金。
与阿华有类似遭遇的还有19户购房者,他们均认为房开商逾期交房及逾期办理产权登记,联合起来向房开商索赔。
房开商:下雨延误工期可免责
房开商有如下的辩解理由。
房开商代理人在仲裁时出示了在媒体上公布的交房公告,以及柳州市气候评价所出具的相关气象证明。其代理人表示,根据双方的合同约定,他们在媒体上公布交房公告,说明已经在2008年11月29日向阿华交付了商品房,而双方签订商品房买卖合同至约定的交房时间2008年8月31日,气象部门证明的“连续两天以上降水”时间为183天,房开商据此可以顺延交房,“因此,即使在2008年11月29日交房,我们也没有延期,可以免除逾期责任。”
房开商的代理人还指出,对于其余19户购房者,他们有同样证据证明受天气影响施工,可以免除逾期交房责任。
仲裁委:房开商逾期办产权备案
柳州仲裁委员会仲裁员在审查双方证据后认为:关于争议的房屋交付时间,虽然房开商在媒体上刊登公告,“但该公告只是通知阿华前来办理交接手续,并不是正式交付房屋,因此应当以阿华在2008年12月1日收房时间为准”。
关于房开商顺延交房的时间,因双方约定延期交房情形,即气象部门有连续两天以上降水记录,而房开商又提交柳州市气候评价所的气象资料,阿华没有否认该证据的真实性,“因此,房开商虽然逾期交房,但出现延期交付情形,按照合同约定,房开商得以免除逾期交房责任。”
最终,柳州仲裁委员会只认定房开商逾期办理房屋产权备案,裁定房开商向阿华和其他19户购房者支付逾期备案违约金。
由于房开商的住所地在柳江县,该系列案交由柳江县法院执行。仲裁员同时指出:对于合同履行期间是否出现降水、降水是否影响工期、是否需要延期交房,房开商都应以适当方式告知购房者,房开商在履行合同中存在瑕疵。
合同详细约定避免分歧
无庸置疑,买房是老百姓生活中的大事,一旦遇到房开商延期交房颇觉心烦,而后者延期理由多以“下雨影响工期”为普遍。如何在买房时更好维护自身权益,《法制日报》记者就此采访了相关法律人士。
针对此案争议焦点,广西律师李发翔建议,买卖双方,尤其是购房者应当要求在购房合同中,对延期交房情形作出详细约定,“比如下雨,阿华等人的合同虽然约定‘连续两天以上降水’,但可以更加细致,如约定每天降水超过10毫米或者20毫米,连续超过若干天,才能影响施工。这样方能避免双方分歧。”事实上,仲裁员也指出了上述合同条款的瑕疵。
对于交房具体时间,李发翔认为,我国民法通则及合同法都规定,财产或标的物的所有权,自交付时起转移,而法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
“一般来说,购房者去收房,房子的所有权才转移,这才算房开商的交房时间。”李发翔解释说,法律既然规定“当事人另有约定除外”,指的就是双方在合同中约定的“以书面通知”形式交房。这位律师认为,这里的“书面通知”,通常是一对一的通知,比如挂号信、特快专递等形式,而房开商在媒体刊登公告,不能算是合同约定的“书面通知”；按照法律规定,即使进行公告送达,也只有在受送达人下落不明,或者用其他方式无法送达的情况下才能进行。因此,房开商应该提供证据,证明购房者收到专门的“书面通知”,否则双方办理房屋交接手续的时间,即为购房者的收房日期。
