一、案情简介
2001年6月4日，以申请人为乙方，被申请人为甲方签订了《委托代理合同》。合同约定：被申请人将其位于某市某区名为“××花园”的房地产项目的销售策划代理工作委托给申请人。代理期限暂定三年;代理内容为：前期策划、项目销售准备和销售代理执行。并以此分为前、中、后三期。
合同第四条甲方权责D条款上规定：“在本合同签订生效后，甲方不再委托第三方进行销售策划代理工作。”乙方职责的J、K条款上规定：“J、乙方销售策划代理权不得转让，否则甲方有权终止本合同。K、如乙方服务不到位，甲方有权责令乙方整改，如几次整改后乙方仍未被甲方认可，甲方有权终止本合同。”对销售策划代理的收费及结算方式也作了具体约定：“项目前期策划费为人民币16万元，项目中期策划费为人民币13万”，“合同签订三日内甲方向乙方支付项目前期策划费和中期策划费的25%，即人民币72,500元作为定金，《项目前期策划报告》完成后三日内经甲方审定认可，甲方向乙方支付项目前期策划费的55%;……。”同时还规定：“本合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均严格遵照执行，否则，违约方要赔偿给对方因违约而造成的一切经济损失。”
2002年1月16日，被申请人基于市场形势的变化，决定对××花园项目的规划使用功能进行战略性调整，并委托申请人代为办理。双方为此又签订了《补充合同》。其内容主要是把××花园项目原规划中12000平方米办公楼变更为住宅、商业面积8000平方米改为2000平方米。调整后的规划要点如下：住宅面积76820平方米，商业面积2000平方米、会所面积2000平方米，乙方按以上调整变更后的要求取得国土局新的规划许可证。此项目代理费为人民币30万元。
2002年4月9日，双方考虑到随市政府有关部门的工作程序及政策等方面的调整，申报工作也需相应进行调整，经双方协商，又签订《补充协议》，其内容为：乙方负责将原合同中所涉及的商业及办公面积变更为5000平方米以内(含5000平方米);委托期限自动延至本《补充协议》生效之日起一月内;自本《补充协议》生效之日起一周内，再支付乙方人民币8万元，余款14万元在取得新的《规划许可证》时付清。
2002年8月22日，被申请人致函申请人，要求终止2001年6月4日双方所签《委托代理》合同。
至2002年8月22日前，申请人已完成合同约定的前期销售策划工作，并按《补充协议》要求，取得了《规划许可证》。被申请人尚欠申请人前期策划费用6.05万元，办理《规划许可证》代理费20万元。
申请人的仲裁请求为：
(一)裁决被申请人支付拖欠代理费20.5万元;
(二)裁决被申请人支付违约赔偿金189.64万元(注：赔偿金189.64万元是按该项目60%销售率中的50%计算的)。
(三)裁决被申请人承担本案仲裁费。
二、争议焦点
(一)被申请人有无单方解除合同的权利
被申请人认为，按照合同法第410条的规定，其拥有法定任意解除权，随时可以解除合同。
申请人认为，合同第四条第二款J、K项，双方严格规定了解除合同的条件。第六条更明确规定：“本合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均严格遵照执行，否则违约方要赔偿对方因违约造成的一切经济损失”。至被申请人发出终止合同函时止，上述解除合同的条件均未成就，因此，被申请人无权解除合同。
(二)合同解除后，应否赔偿申请人损失
被申请人认为，其行使法定任意解除合同的权利，并非违约行为，不存在承担继续履行、赔偿损失问题。
申请人认为，合同法第410条前句虽然规定了“委托人或者受委托人可以随时解除合同。”但该条后句同时规定了：“因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”据此，合同解除后，被申请人应当赔偿申请人损失，包括可得利益的损失。
(三)如何赔偿申请人的损失
一种意见认为，基于申请人已做了大量工作，应当支付已做工作的工作报酬。
另一种意见认为，被申请人不但应当支付申请人已做工作的工作报酬，还应按照合同法第410条后句的规定，赔偿申请人的损失，其中包括履行合同应得利益损失。
三、点评
(一)委托合同订立的基础是合同双方当事人之间的相互信任。如果合同双方一方的信任丧失，则订阅合同的基础也随之崩塌，继续履行合同只能给一方或双方造成不必要的损失，所以，合同法第410条前句规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”这一规定，在法学上叫“法定任意解除权”。在委托合同没有特别约定的情形下，当事人任何一方都可行使法定任意解除权，使委托合同关系归于消灭。
但如果委托合同规定，只有出现某种特殊情况方能解除合同，即委托合同的解除是附条件的。只要双方约定的条件没有合同法第五十二条，合同法第九十四条所列之情形，则只有当合同所列条件成就时，才能解除合同，否则当事人不能按照合同法第410条的规定行使“法定任意解除权”解除合同。其理论基础是：在不违背法律禁止性规定前提下，当事人意思自治高于法律一般规定。其法律依据是：合同法第八条。
就本案而言，被申请人有权行使“法定任意解除权”解除双方2001年6月4日所签《委托代理合同》。合同第四条中的J、K项和第六条不是合同解除的特别约定，所以，被申请人解除合同之行为是合法的。
(二)按照合同法第410条后句规定：“因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”按此规定，第一，如果受托人在未完成委托事务的情况下解除合同，造成委托人不可能自己亲自处理该项事务，又不能及时找到合适的代理人代办该委托事务而发生损害的，除解除合同的事由不可归责于受托人外，受托人应当赔偿损失;如果受托人解除合同是委托人的原因造成的，则受托人不负赔偿责任。第二、如果委托人在受托人未完成委托事务前解除合同，使受托人不能继续履行义务而少获报酬，除有证据证明受托人在处理委托事务的过程中不尽义务或怠于处理委托事务外，委托人除对受托人已完成部分委托事务给付报酬外，还应对因解除委托合同给委托人造成的报酬减少承担赔偿责任。[page]
