专有部分是指区分所有建筑物中，具有构造上和使用上独立性，能够成为区分所有权客体的建筑物的部分。一栋建筑物必须区分为数部分，而且被区分的各部分必须具备构造上的独立性与利用上的独立性，始可成立区分所有。一栋建筑物，若无构造上与利用上独立性的专有部分，仅能成为单独所有或共有，不得成立区分所有。因此专有部分，可以说是构成区分所有建筑物的基础。于专有部分上成立的所有权即为专有所有权。
专有部分的构成要件有二，即，第一，须具备构造上的独立性。被区分的专有特定部分，在建筑结构上须与建筑物其它部分分隔开来，具有准确明白的界限。在建筑物平面结构图上有明确界限标识，在竣工验收的建筑物上有隔挡遮蔽设备。如左右房屋以分隔墙为界区分所有，上下房屋以楼板为界区分所有。至于其间所用材料如何，在非所问。因此，钢筋水泥、砖石、土木结构固然可为分隔设备，即便玻璃、三合板、铁栅栏、卷帘门亦可成为分隔设备。此为构造上独立性的原则性规定。
近时有学者提出“观念性的隔间”，也就是无间隔的区分所有。所谓“观念性的隔间”是指构成区分所有的相邻空间不一定要有间隔设备，若外观上具备有可以分隔的固定设备者，亦不妨认为在构造上具有独立性。因此，只要具备在建筑物平面结构图上有明确界限，或实际上有明确区分为相邻双方的界限，纵无实际固定之间隔，仍可成立专有部分。是以，大型批发商场多采用划线分隔的办法，界定相邻双方各自的专有部分。
第二，须具备利用上的独立性。利用上的独立性是指根据日常生活法则判断，被区分的专有部分能够满足一般生产生活需要。因此，是否具备单独使用功能是判断利用上的独立性的重要标志。单独使用是指建筑物区分部分无需借助其他相邻专有部分而能独立利用。能否独立利用，端视有无独立出入通道。亦即被区分的部分有独立出入通道与公共楼梯、公共走廊、公共道路等公有或共有部分相通。此处相通当指物理上的相通，若通过绳梯、悬索或滑道等与外界相通，不得称之为相通。反之，若无独立通道与外界连通，须借助于他人专有部分才能出入，如需役地须使用用役地那样，则不具备独立使用之功能，自不得成为专有部分。至于被区分的部分是否能够达到独立使用的经济目的或效用，则见仁见智，无绝对标准可言。一般而言，被区分的部分应具有一定的经济效用，其内部须有适用使用目的设施设备存在。须结合楼房的使用性质、规划等情形而定。
专有部分的范围在哪里?专有部分的范围就是业主行使专有权的界限。现时代新材料、新工艺不断涌现，建筑技术不断提高，使原有许多不可能成为可能。加之人们对专有部分的认识也在不断变化，以不变应付于无穷变化，殆有削足适履之嫌。因此，在区分所有权立法中不规定专有部分的范围，而由学说去决定，为各国立法的通例，我国区分所有权立法《物权法》亦采同样立场。目前，专有部分的范围概有四说：1、空间说。该说认为专有部分仅限于墙壁、地板与天花板所围成的空间部分。2、壁心说。此说认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。3、墙面说。此说认为专有部分包含至隔间墙壁、梁、柱等境界部分表层所粉刷的墙面部分，亦即境界壁与其他境界的本体属于共用部分，但境界壁上最后粉刷的表层墙面属专有部分。4、折中说。 此说认为专有部分的范围，应分内部关系与外部关系而论，在内部关系上，亦即区分所有人相互间，有其在建筑物的维持、管理关系上，专有部分仅包含至墙壁、柱、梁、地板、天花板等境界部分表层所粉刷的墙面部分。但在外部关系上，尤其在对第三人关系上，如买卖、保险、抵押、税收等，专有部分的范围至共用墙、柱、梁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。质言之，此说认为专有部分的范围，在区分所有人内部关系上应采墙面说，但在对第三人外部关系上则采壁心说，实质是墙面说与壁心说之折中说。[page]
以上四说中折中说为日本和台湾通说。我国区分所有权立法原理虽与前二者相同，但也未必如我国多数学者赞同该说那样人云亦云。考诸以上四说中，空间说故有其狭隘之处，如依此说，粉刷墙壁、在墙上钉图钉、铺设地砖甚至进入房间均需其他区分所有人同意，此有悖社会实情，甚不可取。墙面说虽能克服粉刷墙壁、铺设地砖等问题，但区分所有人只能有权粉刷和使用该粉刷后的墙面，墙面以里的部分不得使用，如需使用，仍需其他区分所有人同意始得为之。如是这样，则大部分业主因装饰装潢而需在墙面以里嵌入构件时，甚至钉入一颗水泥钉时，还需其他区分所有人同意，否则，即属侵权，也与现实生活脱节，也不可取。其实，墙面说所担心的是区分所有人不当使用或毁损共同墙壁、梁、柱、天花板、地板所带来的建筑物毁损、灭失的风险。但这可以通过对共同部分的使用立法(区分所有人不得有损害共同利益的行为)即可达到目的，而无需匪夷所思、绞尽脑汁地拟制设计出粉刷墙面说。折中说既承认专有部分达到共同部分的中心线，又主张区分所有人的权利只能粉刷墙壁及在粉刷后的墙壁上行使，实前后矛盾、自生龃龉，不足以成为通说。因此，上述四说中，以壁心说较为合理。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》即采壁心说。该《规则》第七条第一款第2项规定：“商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积”。既已计入套内墙体面积，成为套内建筑面积的一部分，最终成为商品房买卖合同中的销售面积而由业主购买，其享有所有权殆无疑义。对享有专有权的部分不能自由合理科学地使用，那什么地方可以使用呢?该说不仅顾及社会现状，而且易于操作，能科学合理地解决现实中出现的问题。
业主对专有部分的权利享有专有所有权。按照《物权法》第71条规定，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。因此，业主既可自由使用，也可转让、出租、抵押、遗赠。
