福建省福州市市民景某以开发商旭华房地产有限公司在售楼中存在欺诈行为，拒不交付商品房的"底层私家车库"，侵犯了他的权利为由，将开发商告上法庭。近日，福州市鼓楼区人民法院判决开发商应将底层车库交付景某。
据景某诉称，当他住进前不久刚购买的商品房时，发现当时开发商在售楼广告里许诺的"底层私家车库"的一部分已卖给了周边写字楼的白领，另一部分也被设障不让使用。景某和小区其他业主只能将车停在小区的公共车位，经常因为车位发生纠纷。为此，景某多次找开发商进行交涉，但都没有结果。
被告旭华公司则辩称，商品房底层车库属于公司所有，如何处置是自己的权利，而且公司已给小区业主提供了公共车位。
法院经审理认为，开发商在售楼广告中所称的"底层有私家车库"实际已经配置，不存在欺诈行为。但景某与小区大部分业主对于车库的需求，开发商未予以满足，而将车库另卖或占有，侵犯了景某及小区其他业主的权利。为此，法院参照即将实施的物权法的相关规定，判决开发商旭华公司应将底层车库交付景某，交付方式由景某与旭华公司自行约定。
专家释法
依照物权法的规定，小区内的车库应首先满足业主需要，这就意味着即便开发商拥有车库的所有权，但只要小区内业主对车库的需要没有满足，开发商就不能将车库卖给他人。即使已经出售，与第三人签订的合同亦属无效合同。
"首先满足"就意味着只要业主不明示放弃，开发商就无权将车库卖给外来者。此外，车位、车库的归属还应由业主和开发商通过合同的形式进行约定。开发商可以将车库赠与或出售、出租，法律并不强制要求，但前提条件是"首先满足业主"。
