【案情】2012年1月6日，原、被告签订《借款质押协议》，约定被告将尚未取得销售许可证的B11号商铺以现状质押给原告，质押借款额为56万元;如被告取得销售许可证，原告有权按56万元优先购买该质押房，且被告需确保与原告签订房屋正式销售合同;但如两年内被告不能办理销售许可手续，原告有权撤销购买行为，被告退还全额借款、承担利息。协议签订当日，原告支付被告56万元，被告交付B11号商铺毛坯、出具事由为“B11房质押款”的收据给原告。原告收到质押商铺后，对商铺进行了装修。双方未就前述质押办理登记手续。两年期满后，被告未取得销售许可。2014年3月，原告发函被告，要求其归还质押房、被告还本付息，遭到被告拒绝。同年5月，原告基于民间借贷关系提起诉讼。审理中，被告提出双方是房屋买卖合同关系，因其无合法销售手续，故《借款质押协议》无效。
【评析】本案的主要争议点在于：案涉《借款质押协议》是何种性质。对此，笔者认为，判断一份协议的性质，不宜简单按照协议形式直接认定，而应结合双方的订约目的、协议内容、履约情况等因素综合认定。从协议内容看，该份协议虽涉及质押、借款事项，但协议更多的是表述原告购房的意思表示、房屋的基本情况、购买条件、撤销购买事由及违约责任等内容，涵盖了房屋买卖合同的基本要素;从履约情况看，原告交款后被告出具的是“房屋质押款收据”，而非借款借据或收据，原告受领了被告交付的B11号商铺，并予以装修、使用，这些也与房屋买卖的操作惯例基本吻合。由此可知，双方订约意在房屋买卖，签署的《借款质押协议》是为了保障原告购房资金安全及保障所购房屋为被告有权且合法销售的房屋，故案涉协议虽名为借款质押协议，但实为房屋买卖协议，原、被告间是房屋买卖合同关系。
需要指出的是，案涉协议本质上不同于房屋买卖的本约，它是根据将来一定时期内被告能否取得商品房销售手续，以确定原、被告是否订立房屋买卖的本约而预先订立的合同，性质上应属房屋买卖预约合同。该预约合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦无其他无效情形，为有效合同。
